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某住宅项目设计前景传播方案

花匠小妙招
2024-12-13 21:04

锦官秀城.龙祥苑行销推广整合传播方案1我们之观点：曼哈顿.自然派与水漪袅铜为何热销？关键在于物质精神化——产品从精神和生活上与目标群体实现市场共鸣。锦官秀城.龙祥园核心是“三新”的市场号召力（新希望：品牌，新棕树：市场，新产品：居家），我们倡导以销售为导向的品牌塑造与传播，结合产品深度挖掘楼盘个性和高附加值是本案的策略核心。OurStandpoint2锦官秀城.龙祥苑：

新棕树/生活的名片

（项目产品和目标群体联系的纽带——精神）3

WHY？？

市场分析：项目SWOT竞争对手市场机会

4一、市场分析5

优势（Strengthen）◆区域优势◆景观优势◆交通便捷◆产品优势◆品牌优势（一）、项目SWOT分析：6

劣势（Weakness）◆规划劣势◆景观劣势◆商业劣势◆规模劣势7风险（threaten）◆

政策风险◆市场风险8机会（Opportunity）◆产品的创新◆城南副中心的建设◆房价呈加速上升趋势◆区域土地稀缺◆同质化市场呼唤个性化产品9（二）、竞争对手分析：1、曼哈顿·自然派占地面积：8000.4㎡建筑面积：34000㎡建筑类别：高层电梯户型面积：41-163㎡容积率：4.25绿化率：35%开盘日期：7月均价：3800元/㎡项目点评：

优势：曼哈顿·自然派”空中生态house和“围院派”豪装舒房两种居家模式，将自然、生态、舒适融汇到摩天大厦的建造中，前者给每家每户的门前窗外都配上了私家小独院，后者带来了一个个舒展的睦邻共享大院，还有时尚的外立面都具有市场竞争力。

劣势：公摊高，建筑形态和定位易形成商、住混合，对于在此区域居住的群体容易产生市场隔阂。

102、维多利亚花园

：开发商：上海绿地房产开发成都分公司物业类型：一梯两户板式小高层总建筑面积：197250㎡绿地率：45%总户数：1000主力户型：80-130；套二、套三型配套设施：农贸市场、会所大约在10月开盘项目点评：

优势：维多利亚花园是上海绿地在成都开发房地产的第一站，项目采用半围合布局结构，倡导英伦的生活方式与成都生活方式的对接，产品以小高层电梯公寓为主。

劣势：地块周边环境较差，北面临成都电缆厂破旧的厂房和铁路，短期内无法改善

113、水漪袅铜

(二期)：物业类型：小高层占地面积：29334.8㎡建筑面积：80000㎡容积率：2.72绿化率：40%均价：3600元/㎡户型范围：90-265㎡开盘时间：2004.3.28配套设施：会所，花园，游泳池，儿童游乐设施，喷泉等

项目点评：

水漪袅铜地处新棕树高尚生活社区，倡导艺术与生活结合的生活方式，项目为一梯二户板式小高层电梯公寓，板式结构，外观沉稳而简洁，功能配置多元化，景观富有人文气质，园林规划以中式植栽结合澳洲亚热带园林格局，整个园区的绿地及水景贯穿于整个水漪袅铜园区，配套服务完善，2500平米大型入口庭园让您未进家门已洗去都市的尘嚣。

12（三）、市场机会：13

——2004年1-4月，五城区的成交均价同比增长0.36%，比2003年均价上升4.55%，成都房价一路看涨2、五城区住宅价格走势：14

2003，城南的房价均价达到3000/m2，比2002年增长5%，而销售面积更是增长了20%，销售势头十分强劲，在一定的时间段内出现了“供不应求”的市场局面。2004年，SOHO.沸城以4300元/M2均价开盘，二天售磬；新棕树的曼哈顿.自然派均价3800/M2、水漪袅铜均价3600/M2面市，就受到市场一路追捧；——２００４年的富贵城南，必将迎来新一轮的购房新潮。

3、城南区域走势：15

4、新棕树区域现状：

城南，在经历了棕北、桐梓林片区的富贵逼人之后，以新棕树为代表的新品质城南社区悄然崛起。与曾经辉煌的棕北或桐梓林不同的是历经多年开发，新棕树片区已是寸土寸金。可供开发的土地稀缺，让新棕树片区成为名副其实的城南最后一块宝地。

近年来，随着锦官新城、曼哈顿、水漪袅铜、名士公馆、天府汇城等一批高档楼盘的先后开发，居住环境不断完善，新棕树片区已成为城南最具竞争力的品牌生活社区。

同时，新棕树片区更是吸纳了大批高收入、高素质、高学历的都市金领、城南新贵在此居家，他们需要更生态、更舒适的高品质楼盘。

——新棕树，城南崛起的新贵！现已成为城南现代、时尚、前卫、文明的标志。16——择新棕沈树，坛已成膛为城帜南最冈具竞堡争力蚂的品俱牌社君区175、蒙区域付楼盘吉简析栏：中海椒名城腊三期摇——员千色罪园：建筑尘类别成：多层先花疮园洋当房规模件：18打4亩摘，共谎68弊4户均价蹄：59悬00此元/鬼M2，其狭中多谨层均投价为俘43触00蔽元/页M2销售滔情况匪：60斤%（半截止雄5月巾底），花猫园洋锈房已来售完园林题规划拿特点千：荷兰晒风情使为主其题，斜融合荒欧洲孔小镇道的现席代园游林要仇素，盒如卡香丽晨习钟、把梅葛主桥之案吻、乔水舞监华尔的兹等锻主题己景观尤，并太点缀谱现代低雕塑膜、小秀品，贿赋予猫园林炊景观网鲜明等的个网性和锐时代岸特推广朽概念慢：欧洲链小镇项目友点评标：该项吃目由拆于具炊有厚石重的息建筑您文化宋和异门域风鸦情，涂将荷铁兰建究筑“孩人居变水上枝，水华入城寻中，妥人水螺相依仓，景挨自天庸成”泰的建宰筑精仿髓贯巧穿而贼下，贩完善蔬的城爪市生躲活配弄套，挥加之蹲优越负的区是位，质吸引犬了较羽多追肉求异腰域生泉活方绝式的蛛客户洋，为枪成都荐树立冷了欧工洲小该城的拢建筑酬风范巴。18置信脖丽都翻花园：建筑单类别辟：多层钟花园市洋房质小隶高层规模佛：32孩0亩确，不猛含公原园均价查：29抱98葛元/眉M2销售报情况部：10康0%坚销售园林饱规划农特点浆：项目醋规划氏有占捧地1讯00脖亩的愈丽都魄公园火、各桌组团部的中软庭水宗景园乏林，灾园区表总绿雨化面决积达蜜18脏万平凳方米隙，绿挡化率庆为6吧5%思，社守区有抵高大能乔木源10欧万颗街。其锁中，呢丽都缩慧公园搅内有沸果园逗、山扁林、渴古韵焰木桥够、花聪港观本鱼、沫日本介枯山欺水、逗大面企草坪水等。推广信概念袋：生态积空中息花园肯、置踩信生切活方颂式项目狭点评摧：置信尝创建用了自陆己的庙生活琴方式专，以失品牌升导入颜影响雕房产犬购买桃，“嫁置信疤生活撑方式鲁”在璃城南头乃至唯成都秀建立谱了良元好的酿口碑废和客厌户网锻络资悦源，减置信故开发掩的置跳信双膜楠谊四苑、蚕置信李园丁筹园在毯短短议的几渐个月像即全山部售赞完，币老客猜户介婚绍新恼客户浇，口宝碑传片播功浊不可演没19产品叔的新司颖性蝴、跳茫跃性诊、利致益点捡在何把处？就有河了市燥场的脚兴奋址点和旅空白日点建筑寸应该撞是有伯思想漂和生含命的蜓，家银更是沟一种江境界健，一哄种氛棕围，糠一个愈精神圆的居隙所新希垫望的项实力山，项瘦目独变特区嘱位，故多种续建筑牢形态杨的集待合，肾给予擦了项堪目定狱位的槐高度20二、销项目悔定位21(一袖)、驴目标致群体肤定位冰：项目富群体到的定奖位是做基于绍对市饱场的丈深刻床分析闭和对爹产品尖定位谊的准六确把亦握，剥城南镰的购蜂买群委体不筑缺经痒济实姿力，证需要絮的是涛对市粮场精猛确细闹分，凳而锦永官秀旧城.扭龙祥锄园的掘目标膊群体剧：知本殊家知识绳经济陕产生宅的财娃富一常族221、穷关于降知本歌家的鸦释义津：高文断化素共质高尚游的品欢味高收瓦入城市盲中坚生活管本位映者知本创家232、缴定位注理由伴：◆词知本秒家是率都市键人群喂的中筛坚，狭在知萄识经朽济的扫时代周里扮诞演着妨城市爸消费眉引导越角色迫。◆远知本枯家人乓群本伙身拥点有极竭高的检文化绕素质剪。由托于繁筝忙工照作，族使他畜们来型不及劈燕对生杠活细率致的柳品味愿，他符们更剑需要弓享受骄生活胜的闲靠适，椒能对插自己逐创造破的社州会价泥值和从地位弦自我效嘉奖粥和心谜理的泳肯定钱。◆呜项万目是歉高尚泪的品件质社密区，鸟位于德城南刚新棕锯树高鸽尚区拢，与衰知本白家们和的品动位相懂吻合◆激项目誉为知挤本家锣人群竿度身障订造穿的感助悟人闯生境婚界的忧社区悠环境改，提荣供了楼他们脱需要电的生掏活立碑体空昨间。◆标便利蹄交通命条件杀、完溪善的何配套汪设施打能够店满足伯知本鞠家人隔群的适需求栋。◆决闲适剂的绿爆化、沙水景汇环境愤，时旗尚、栗高尚胃的大柄社区弓文化购，符赔合知贝本家睬人群杨生活嘴质量剑的追嘱求。们。243、萍对知寇本家庭的描上述：■淡文化勇素质陆高，枣一般近拥有挠本科辛以上畏学历■冈具垂备较替高经贿济收策入■蚀年邪龄在聋28可—4节5岁粥之间■碎各堵行业估的高驶层管驰理人间员、鞠中小畏企业总主、溜自由怖职业秩者■摸家庭拳年收柳入在括15疲万元槐以上254、熟知本包家的耍群体腾特征烫：■孩人生合态度谊：有此责任据感，拘稳健论，勤杰奋■丝式购买超心理静：理叔性消杜费，交注重融实际■捡性格凉描述庆：内粪敛不张张扬奔、个歌性不准随流杯、沉雹稳不南浮躁赶、姥优雅弃不流螺俗、领时尚趋且传婆统■形生活子居家汗主张胜：离独尘不定离城摔，生夹活与博工作虽切然箩分开单，希旗望用移闲适碌的生黄活空姓间释蝴放工教作压减力265、严知本滋家的蹲消费溉趋向许：■芝旅游恼：愿意步在空肿闲的辈时间茧体验趁都市吃化生偿活之蔑外的鲁原始齿、本捕能、贴单纯筐的生裤活，并成了街知本膊家的硬一种聋时尚乱；旅游添成为喇知本圈家的烂生活泉消费勿热点27■斯汽车域：购买乓汽车机，拥匠有自蠢己的呼交通抓工具美已成及为知束本家盾的一粮种时蜂尚消咱费和被身份闲名片志。汽信车可沾以作紫为交羊通工纯具，碰又可既以体塑现个够人身股份，殃让其华个性奴得到铅更好漏的发故挥28■驰社交雹：酒吧惯是一恼种更慕个人笔化、开更讲类求品狐位的酿消费默场所访，合字乎知锡本家债追求乌个性息化消稼费的戒心理喘（与忙之类躁似的慈还有伏西餐尤厅、晨咖啡爱馆、佩茶楼虽），订是知亿本家兵社会奶交往搭的重筐要场复所；显示些自己薄的身都份（蜻显得躲有文崇化修汽养，粒有丰篮厚收扭入）舒缓渠工作境压力溪（在泥轻松袖的环任境中连舒展怜身心得）29■监置业略：购房定是知招本家愉目前耽最大御宗的金生活执消费紫品，盖一方牵面由听于家法庭的热责任腊感，权需要执稳定稼；另狱一方迟面巨鉴大的遥工作薪压力补需要靠一个毯完全鱼的、若自主耽的个越人空洋间。——幕购房舞、旅蛾游、抛汽车大、社续交消佩费是发知本乌家主迁要生姻活消上费类跑型306、走知本限家消别费观罪：▲辞接受歪新鲜斜事物铜能力城强▲蹲不仅培注重亏物质拖生活石的富象足，债更在调意精踪蝶神的驼满足▲帝文化知层次叉相对砍较高裳，因绵此在胞挑选键物业师时不涝但注戴重释物业篮的硬箭件质名素，浑也会楼在意培小区蔬所营扩造的烂人洁文气干息317、滋知本祝家传歌播观独：容易诊接受纺新观开念和著新事县物，处喜欢抹阅读敞报纸挤、杂雪志，两网络健是他吉们了铅解信办息的辣很重悦要的搭一个咱媒体互载体启。328、干知本梦家广哲告观每：

知本储家消怜费选墓择明斩显有残文化嘱偏向艘：目标辩客户菠的种猫种消蜘费行徒为背暗后隐津藏着激许多鄙文化技层面饲的因前素，荐而它遍的很树多表智现也摇极富表文化祝色彩桥；单帝纯地帮为满熄足生摘理的影需求合或说倚纯物高质化甲的消魔费模米式，错对知棋本家修并不嗓构成海最强廊的吸冈引力雨。

苹具有半深层柜次审塑美价歌值：因为捐他们圣大都董受过践良好欣的教终育，并文化琴层次厘较高卵，审饿美和羞品位得能力鱼高

陈有自踩己主殃张：因为浮他们夏良好坐的工峡作背智景，圣他们芽对诸哭多事梦物都抽有自载己的黄独到踩见解僚，广灰告应烈试图坡精神培上引蒸起他神们共剥鸣。

宪需要毫个性然想象季空间扯：他们猫是智深慧的资一群陕，不战需要抹喋喋恳不休上地灌衔输，遮他们鲁需要富一个飘有想犬象力谁的居甩家空感间。339、惹知本仆家购鸦房需理求趋瞧向：A、垒区位抄选择骗：城南城西城东市中宅心城北34B、椅置业继用途撤：投资给家徐人自探用35D、缓选择香户型正面积炕区间艳比例匹：80继以下80给-1和0010暑0-演12竭012副0-彻15爸015连0以励上36C、彩选择热物业究类型泛：高层小高黎层多层花园功洋房别墅37E、继选择傍价格膨区间敏：25简00怜以下25浙00虾-3棉00甘030宵00炼-3多50权035突00售-4挡00猛040尾00勾以上38F、始建筑锤要有叠格调须：知本然家逐卷渐对偏老城援南嫌弃弃的息原因镜，说毙白了比就是易格调般二字头。生于探上世缺纪六法、七块十年疮代的姥知本辆家，益看不火来古器典欧蜜陆风菊的繁飞琐，件也不魄喜欢惕因陋傅就简散的筒吼子楼小。他采们未咱必需汉要有网名的淋酒吧吨对准扬自己香的窗拒户，减却希哲望小壤区从既建筑茫到环弓境具蛋有格稿调。上然而惯现在满成都甜的房猾地产塌太喜婆欢自鸡己的汪建筑狮成为躁地标观，一门轮轮凶追逐球着建尼筑风可格的肝时髦麦，追剑逐时告髦的虽建筑卵也就艰谈不抚上格珍调。39（二慢）项众目形校象、先风格滤定位窝：项目淘以住太宅为害主，伴有小妄高层彻、多膏层、膝花园截洋房让等多筛种物植业形葡态，罢临街崇面有羽一至义二层讽的营舟业用灯房，割户型杆以1随70同-2港20待平方有米的吩退台啄式花蜡园洋兽房和稼12侧0-喂15尽0平劣方米锻的平愈层住偿宅为壶主锦官绣秀城鄙.龙治祥园歪：新棕循树.胀知本裳家精洞品生腐活社酸区40理由染：■把产书品形西态与恭目标名群体迁精神岩、生煌活需涝求结淘合在备一起助，引棉起消枯费共么鸣■一个医社区束，三典个不锹同的槽建筑馅形态析，突哗破传占统的保同一额社区毅，相嘴同建挥筑的割风格纽奉，是讯复式差社区侄的体乒现。■目标折群体粉居住哲讲究者居住阳的纯宵粹性荷，符傻合生长活的躁品位灶，符多合现拾代人棚邻里世交流棍的需炎求■进入欧后工祖业经礼济时饭代，俱同一授群体掀复式抽社区成居家吗是都迹市人勇未来给居家窜生活援的追礼求■精品柏，是温项目渔产品牲与知颗本家宗生活锡品质证的完夏美结久合41锦官盾秀城双.龙幕祥园雪LO汉GO乳及释取义：42释义薯：1、功玉石幅的形攀状象总征项塌目的纲高尚荐、精筑品的葬品质2、径三种箭不同蛮色彩拖构成调图案威寓意手三种凳不同技的建旺筑形滥态3、写用树亦叶环私绕表术明幽缘瑞雅社鞋区的煌环境4、秋“心纸”状标构图着，寓垂意社摄区的救物业荒管理殖全心粪全意卧为业暑主服歼务5、隆用建剂筑置技于图浊案中诞心，赴象征黄项目表在新铸棕树家的核衡心区栏域位饱置43对市盘场和顶目标煤群体愚做了踏深度越的界斜定分罪析，荐结合棚形象隶定位弟，如倾何利磁用广宝告的虏传播肤对目虹标群惭体进草行影唇响和泻引导史，引钢起精嫂神上努的班共鸣漠。锦官议秀城界.剩龙祥暖苑：新棕希树/馒生活斧的名馅片（三催）、思广告蚂定位锻：44为什慨么是新棕化树/洒生活倡的名中片理由临：◆才充分砖体现叠了目盯标群册体的林人生亮观，嫂价值渡观、产居住丝式观，胳对生解活质展量的沟追求◆新棕些树/饲生活战的名哈片才佛能完惕全表瞎现出趋城南意新棕成树的干时尚鱼、现柜代、园前卫珍、文甜明◆生活占的名馅片能秋够统鞭领多古层、滩小高毕层、伞花园毒洋房页三种峰建筑踩形态恋的集肥合的纳生活区方式◆生活溉的名愧片可际以与御锦官元新城水形象模定位斑风格相形成牙一致蜓，便省于传讽播，份凝聚宁市场皂的购螺买力45一个赚优秀捉的广兔告语停需要溉的不文是空钉乏口非号，白而是早精准著的演爹绎和难诠释46城南子现代哭、时却尚、贸前卫捕、文蹲明的吴名片新棕尚树/链生活锄的名讨片新棕蹲树生活华的名伤片生活格调是名片生活品位是名片生活优雅是名片生活闲适是名片生活质量是名片生活轻的名荷片是更理性寨和感暗性的颠复合47释义风：新棕钳树：城南利现代岛、时炭尚、旨前卫都、文仆明的屿名片；新仁棕树绿的整规体规旬划上学，西秀接人藏南路疑，东始接科绑华路提，长放约一讲公里考的航灿空路乱打造州成“毫城南嘱春熙原路”缝。以栏城南乓高尚烈住宅皂、高垂收入乖和消念费水泪平的外居住帖人群燃为依应托，允辅以售方便械快捷漂的交兰通干本线而模形成逗，建永成后偷将代总替“料棕北芝领事钞馆路嘱”渠商业钳建筑蛾，与湿大世卧界商伸业广片场商获圈相铁呼应假；位嫁处新仓棕树舅片区蚊的天姜府汇苗城，收欧倍厨德、寺体育协公园育，社翅区的表休闲只、购请物方仍便、下快捷遗，所旋以不翁仅其趣配套成能完罪全跟泻上小疲区的跑发展均，业逆态也凉更加乡丰丰富乡丰、完贞整。48生活谜的名铺片：■暮格调事.名私片：项目瓶通过滥空间多设计炭变化淋，满短足居都家对迁生活薯格调塞的追职求，逝如：觉花园按洋房铲退台峡式设汽计，牵空间烟更有帜层次运感，热更富落有人归性化禾，多医层的这平层付设计肤，更征有利挎采光呼和通絮风；■专品穷位.则名片取：时尚点的建涌筑外杨里面携，三宜个不萝同建血筑形详态的挠集合株社区钉，集缴居不赖同的事高素垦质群锦体，糖更利疏于邻联里交懂流，越12趴0—姥22勿0/贤M2宽H甜OU快SE理，满骆足对搬生活恼品味衰的追民求；■唉优雅悦.名梅片：社区勾园林锤景观遣的设谈计，黄潺潺籍人工磁溪流岭，富改有层昆次感门的景柳观园粉林，昼是知岗本家嗓共同漫需求誉的社参区优和雅环婶境；■盏闲树适.塔名片：一街境之隔昏的体背育公惨园，浴近在辉咫尺载的百宗联购凶物中今心，啦欧倍泪德，拦各种召完善袭的休旺闲娱僚乐设愉施，刊在这顽里，农只有资闲适胡,没仁有压钓力。■葬质今量.俭名片断：新棕际树是型城南腊现代音、时薪尚、困前卫掉的，猴项目部的高呆尚品财质、堤优秀喂物管周等，助其生耗活质脆量是灿知本队家在四物质终的基堤础上耍升到没精神肌享受快必然勿追求493、虹项目伶卖点龟的提哀炼：A、区位鸭：新棕本树优职越的筋区域蜻位置叫，城巡寿南优找越的极生活酒环境叹，是辈身份尸的象辅征和缺体现B、吐交通线：快捷贤的交过通干欠道，收立体忌的交瘦通空胸间，雾便利米的交蜓通网慰络是童生活戴态度坚的追佩求C、复产品快设计疮：退台啦式、屡平层出设计前，多拥层、涨小高好层、欧花园论洋房南三种数不同芝建筑炸的集敲群，西体现肠设计洞、规蹲划的福先进拌性D、粉品牌满：新希痕望的柳品牌速号召碎力50E、井生活就方式决：房产起卖的册不仅愁是居前住的耳壳，穿更是遇一种裂生活泽方式地，满利足居桌家的奏精神搂需求临，项眨目各阵种优迷点的俩集合或产生赠一种室都市侨新群村体的反生活纪方式F、猪配套吃：购物疯、文体教、仓娱乐货、休呜闲、汤完善属的生探活配界套是钱生活丹的主答张G、蛾环境夺：高绿鼻化率息、人分文社评区环册境的唱营造佣，优励雅的斤社区馅环境半和大滔社区顷环境献相结施合，增相得绑益彰514、称广告雅表现唇（文臣案）造：A、顿（形棚象篇毁）：享受堆生活摔每一脊天！一个勇阶层伐的崛排起，放必定虚回带间来一候种全抚新的暴生活触方式茶，他殖是领陪路者照、先益行者获，亦伐或是肆成都全这座组魅力娃之城银的中眼坚；知本裕家，故在城喊南，晋在新处棕树软，在错锦官悬秀城队.龙箭祥园袖，从欢此可革以导音演自尘己的莫生活部，享榴受生第活每容一天52B、雪（开视盘篇卧）：开启恩，新恨棕树陡生活援的名凡片开启仇，从饺此您府将享滴受一锐种新洞的生愿活质欠量，唐新棕务树精隙致生疗活之追旅正架式启走动…盗….锦官教秀城茶.龙剩祥园午高尚镇、典盖雅的绣精品巡寿社区扎，充跑分、即完美寺表现扯了新档棕树城的前厚卫、免现代代、文陪明的巴特征伶，从访此，持知本枕家享研受生韵活每延一天53C、防（热这销期住）：家的登细节夫，是味一种夹生活塔气质饺！生活磁的气木质，百源于邀家的桌每一舍个细枕节；私家夫花园伸浅尝水咖啡弓，潺榨潺溪佩旁让怕身心究漫步滋，在肾书房循自主魄、自耀我张壳扬自伤己，创在家页的时拜间，脑气质有与品服位同玻时拥筒有；家的校细节挑，也戒是一龙种生茶活气毫质。54D、（热轧销期湿）：家的夕外在荣，是非一种坝生活还质量起！家，惜不仅条是一嫩种品心质，山还是撑一种木不同辜雅俗织的生堵活质校量清晨届，听忧流水崖叮咚住、看决树影河婆娑伏；傍杜晚送射霞光定影印说，韵储美的应建筑廉和愉泽悦的汇心情恨同在筒，汇涛集眼卵帘。西各种是看似舱随意研散落稳的生盲活碎龙片，滴却连伐缀成删龙祥某园的斥高尚摩的生君活质伪量；家的蜡外在喂，也冬是一豆种生怕活质死量。55三、悄营销抄策略冶建议56（一本）、虚价格刑策略捏：定价唱思路满：该片茄区房迫地产傅市场撞十分盘成熟睬，，糕可供别开发绳的土材地不将多，滨地价派昂贵保，物匙业开胖发类在型以麻电梯柜公寓艘为主串，楼跪盘品等质中朝偏高细档。恩该片何区正羡在开哈发的烧楼盘怕均价涛至少累在3特50溜0元营/㎡蒸以上握，况瞧且本不案涵舍盖多巡寿层、线小高涨层、御花园否洋房坊三种递物业敲形态灶，给串本案铸的价仙格定裳位带取来一标定的绞难度见。可度考虑扣以下透因素：»昼竞争葱对手»脆物业涂类型症及成浴本»宽朝向阀景观»益品牌貌价值57（二腥）、渔价格爹确定孟方法狗：»苗朝吐向定亮价法剂：正河南向库最高穿，正描东向筹、东朴南向偶、正抢西向善、正屈北向巷和东气北向嚷依次仪递减撞。»跌类典型定纸价法肝：多店层、画小高老层、躬花园飘洋房锹不同辛物业某类型纳采取厅不同闸的定范价方君法»机楼用盘定滔价法摧：本考案小革高层夏3F密以上乞每层站价格量按比阵例递火增»捕景淡观定瞎价法域：考违虑内虏景、盐外景翼，可摘观望旁水景甘、小育区园禽林、忽泳池戚以及爆外景黑最好遭的价躲格最册高，羽不能和观望解景观碰的价说格次湿之；译临近欺车道担或面骡街、皆建筑西密度比高不菠通透旦的价睬格最载低»息品为牌定尺价法震：品讨牌代爹表信蛾誉、马质量咱和高停附加锣值。58（三）沙、价惹格政与策：»馋一次歼性付梦款优灿惠3黎%»苹建筑讯分期最付款蝇优惠懒1%奇，»谅按揭税无优紫惠（四互）、武价格崇调控漏原则超：低开蛇高走神，小会幅频停调59（五蓄）、刮销售蕉策略贿：原则援：不同皮销售惊阶段那按照领不同战的销梦售策伏略进资行。»蕉内部壳认购笔（蓄嘱水期誉）：恩采取鸽发放孤VI工P贵秋宾卡致的方健法，际享受崖与锦纯官新励城业黎主同誉等的车待遇勤和开垒盘时佣的特豪别优炭惠»在公开狭亮相域（热把销期鞠）：链排号增客户考优先好享受娘选房籍和开寻盘时渴优惠械政策»检持汽续击期：叙以活吨动促秋销为奥主的责多种遇促销针方式60四、拆促销译策略61（一凯）活雀动促谎销与驻硬广哭告的司关系退：销售诊进程费用活烦动阻促铃销硬性着广民告62（二属）、仙活动爸策划同：■蜂公关洋活动■傅促销洗活动■警展会■剃直销戴活动■高优惠烟活动63公关序活动1、碌评选似成都徐“十棋佳知饥本家就”活苹动思路委：以评项选成坡都“锁十佳解知本子家”丙活动中为契逼机，酿为楼间盘找猫到一挣个形级象、碌气质古一致骆的代主言人君（必肯须是搅都市赶知本县家且控为男乱性）首。目的饿：通过错活动棍的举浓办，秒一方笔面扩符大楼碗盘的止知名怎度，宵让市鉴场知聚道这谨是一穷个知退本家员社区饿，同桨时聘丢请楼帅盘代拴言人廊，为印后期沉广告延推广稻做铺妹垫。时间滤：20清04毛年九兴月642、探知识援普及根讲座思路西：为购席房者马举办四一堂小关于料购房鸟、装期修、惨如何疗办证聋的知毛识讲歉座目的葡：通过条知识伟讲座鸭的举断办树但立项春目美上誉度贱的同复时，节促进拜销售时间厦：20砍04霞年十慰二月651、徒“新稠棕树腹，未立来的讯家”颜菜单始式购企房思路卖：房屋限装修验按照概购房县者的麦需求评进行童个性洞装修目的段：导入蔽项目曲，激章活市内场，急开创准一种待与众陆不同织的销肥售方芹式，帽满足自知本锣家个导性的坟需求为，同呀时引颤起市音场的虚炒作密话题嗽，集唯中注薯意力良，扩栋大项身目的籍影响喉力度时间窗：20惩04向年九尝月促销傅活动662、怪成立糕知本鞋家俱倚乐部思路天：把知饰本家县集聚滴在一渡起，蓝定期多举办六知本山家会遍员活乡丰动。目的坟：通过策俱乐贪部的沈成立城，一臭方面陈有利凉小众斥传播统，促向进持末续销旧售，础另一午方面摇进一南步树僚立项诱目的寻品牌徒，扩珍大市冒场知猾名度遭，为扇南地亩块上慈市做负准备污。时间北：20吴05搬年一许月673、弹样板鸟间试岂住思路闲：每个姜有购盐买意想向的泛客户梁，通匙过销岁售部丑的安志排可堵以在扎项目麻的样床板间精试住锤一天染，进优行生宴活体矛验。目的资：通过悄样板收间的臣试住肉，一阿方面繁开创启成都芬房产轮营销快的先捧河，尖引起访市场涛的关浑注，璃另一慨方面相客户棒在试蜂住后伤充分挽体验捷到在泄龙祥夹园的傻生活各方式狼，促洲进销脱售。时间逮：20司05往年四炮月68展会搜：思路亭：参加区成都绳的春跪、秋强两季收房交呀会目的魄：一方帜面树征立项朝目形笛象，芬进行韵信息向的透魂露，济另一赚方面呀促庸进销房诚售，秋累计企客户时间假：20篇04泥年九绩月、旧20衣05幼年四不月69知本搞家内宗部刊屿物创俘办思路探：通过罢杂志碰把成范都知此名的摩知本骨家聚象集在遮一起渴，交圈流其届知识菜与经涝济、普人生既观、功价值风观、惯居住没观等岂话题目的领：通过驶杂志不的创耐办，绳把项盛目与停目标闭客户召群体倍紧密手联系论起来宵，积荒累客之户，荐小众怀与大六众传资播互搏相配闹合，晨促进搭销售域。时间朗：20洲05乎年六择月直销杆活动70优惠公活动：思路春：在热侄销期党间，吗根据惯市场刮的反姥映，典充分糟利用膜价格朝杠杆桨的调眼控，渐制造朱销售猎氛围目的哥：尽量富实现尘销售皂，完胜成销苗售目岛的时间约：20淡04荣年十狱二月已、2睬00坏5年经四月71五、健入市巷策略72（一施）、省正式脚开盘杯时机者的选菜择:建议雅在1插0月辨底、争11终月初偷开盘亩.结合趋下半楚年的伙市场冻情况图，与茄项目绳同区单域的铲放量伟实际箩，一翁方面牺避开宵与绿柱地的猎激烈票市场淡竞争任，另傻一方薪面可偷以借擦项目缠产品板的差析异化逗冲击啊市场73（二抗）、海内部休认购抬时机哀选择术:建议骆在9巴月中膏旬,腰比正费式开盗盘提雹前一西个月换,给镰购房构者一痒个认门识了脾解的乔阶段流,以削方便炼客户鸽开盘烤时落说定74（三亦）、筐产品馋入市棉选择坏：根据帖城南锤楼盘舞项目轻产品骨实际喇，建距议项萌目产嗽品以顾多层耕或花厘园洋龄房作爱为入盗市的忍契机坏，避宫开市饼场的典竞争清，从浑而带母动小阿高层沃的销运售。75六、天推广刘策略76(一摸)、环推广炸时机下的选愈择：1、谣同区纲位的亭曼哈任顿.卧自然所派、伴水漪淋袅铜挑二期出分别车在3犯月和施7月检开盘咏，到拦下半病年，托已经没经过参了一末定的详市场封消化惯，相忘对进萄入市贺场冷泊淡时盯期。2、消9月沫，中乞海的穗九眼罚桥项裹目格案林威蜓治村筝将开岭盘，弱且均督价在冠45璃00耳/M2以上3、横10挣月，股上海欣房产崇大亨随绿地牲集团津在城首南的宗维多抚利亚狗花园想将面匹市，龙价格那与本筐项目台差不蜂多。结合跳下半傅年的碗市场肢情况散，与标项目瞒同区晃域的穿实际恶放量要，一套方面耳避开到与绿抗地的减激烈围市场庸竞争岔，另根一方骑面与运格林握威治泼村形苗成同右价位醒的差吐异营铃销，城我们另建议泰项目终整个徒推广洞从8胡月开端始形数象导溜入，骨推广嫂时间皇预计床共1符0个抵月。77第一叨阶段第二准阶段第五腹阶段（二漫）、橡推广乖阶段厨划分搭：30滥天30貌天30底天8月法-9抬月9月玻-1轿0月10魔月-耽20帖05唐、1误月（形蜘象期治）（蓄氏水期略）第三泄阶段（热睁销期推）（尾正盘期光）6月第四务阶段持续饲期90灯天2月铁-5爪月12途0天78（三江）、奴阶段艘推广肆思路帽与目糟标：1、冻形象爹期（乖第一呈阶段必）：一方食面对世新希墙望的协品牌编进行往导入孩，另狮一方稻面强庭力树您立锦寻官秀逃城.仰龙祥历园是缠新棕罚树的桌一张乘生活检名片找，引悔导都迈市的马生活岩方向超，以摊树立晴龙祥滚园高允尚品系质社庆区的劫形象撑。2、饥蓄水着期（正第二抛阶段斗）：此阶宽段一勉方面量通过鹿内部择排号覆巩固秆客户吉资源赚，为币后阶券段的够热销错奠基豪础；紧另一阔方面年对价常格定想位进殃行摸痒底、争补正雹，为革楼盘裙价格琴做最卸后的娇确定弄做参厉考。3、蒜热销类期（屿第三膝阶段座）：通过冻广告跌和促立销活瞎动对奶项目色不同衔卖点输的演赢绎、浴诠释巡寿，实座现项料目销辜售最钥大化承。4、缠持续窝期（广第四能阶段诞）：促销眉活动烫和价瞒格杠魂杆的亮调控病，促袍进销帝售5、志尾盘碌期（怖第五塞阶段蜜）：通过扛不同邮的促涛销政色策(佛如：雄价格阿的提毙升，弟政策脊的优溉惠等支)刺灶激消泽费市矩场，初用样堤板房乱的打笋造引那导购测买，绣尽量贿实现走项目奋的全双盘销泥售。79（四写）推侵广节姥奏与饲主题俯：月份8910111220俗05起、123456形象唉期蓄水度期热销顺期尾盘愤期主题访：主题虏：主题厅：主题贱：新棕腾树/存生活原的名护片新棕堆树/影生活秆的名革片，领行会都市瞎生活钓方