8.28临安土拍前瞻：杭州市区八月首拍宅地，低溢价成交概率大
前言：
今年前7月，杭州市区涉宅地出让金1765.4亿元，同比增长26.4%，已达到去年全年市区涉宅地出让金的78.1%。
经历7月底的百亿土拍大战后，杭州市区土拍市场空窗近一个月，明天将迎来8月首宗宅地出让。近期杭州还将陆续出让几宗地块，或对接下来的土地市场行情有较大参考意义。好地网将持续跟踪，看看房企拿地热情是继续高涨，还是更趋理性？
二、起价较高，或低溢价率成交
三、谁将出手？
好地网8月27日消息（研究员 徐路加）明天，临安滨湖新区板块将出让一宗小体量宅地，起价24982万元，起始楼面价 10000元/㎡。
地块指标
地块航拍（来源：好地大数据）
好地研究院认为，鉴于地块体量较小，起价较高，预计竞争一般，或低溢价率成交。具体分析如下——
地块核心指标：
地块建筑面积2.5万方，容积率1.9，限高54米，起始楼面价 10000元/㎡，新房限价 27480元/㎡（含装修3500元）。地块内需 无偿配建邻里中心1500㎡。
地块1公里范围内，同板块在售的新房项目中，
本地块新房毛坯限价达到23980元/㎡，尽管容积率仅1.9，可以做高低配实现一部分产品溢价，但是整体达到上限价格销售，以目前价格体系，难度很大。
地块距离地铁农林大学站不足1公里，尚属地铁盘。地铁十六号线开通后，对临安的新房销售有很大促进作用，地块周边项目尽管无需摇号，但总体去化速度较快。
库存方面，同板块内周边竞品项目多尾盘在售，更多的压力来自于西侧的锦北板块，
但本宗地块 总体量仅不到2.5万方，定价合理下，去化压力倒是不大。
周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）
二、起价较高，或低溢价率成交
地块所在的滨湖新区板块，今年已有3宗宅地成交，但距离本地块均较远，地块大小、容积率、交通位置等差异也较大，对比性不强。
同板块内距离最近的出让地块是2018年8月宋都竞得地块（南侧200米，案名宋都如意溪湖），成交楼面价9800元/㎡，低于本地块起价。
由于地块处于滨湖新区板块最西侧，紧邻临安城区的锦城和锦北板块，在配套上，与临安城区的关系也更为密切，这两个板块近期的土地出让情况也可作为参考。
从地块大小、位置、容积率等方面考虑，中天于今年5月29日竞得的锦北地块参照性最强。两宗地块建面均不足3万方，2.0左右的容积率，在限价相对宽松下，产品设置也更为从容。
当然，本宗地块的优势在于距离地铁十六号线农林大学站不到1公里，交通优势更为明显。
本案与中天5月29日竞得的锦北地块对比
本地块名义起始楼面价10000元/平方米，若计算配建的1500㎡邻里中心建安成本（按4000元/㎡），实际起价为10895元/㎡，而中天地块实际地价为10017元/㎡。即，本地块起始楼面价已超过中天地块地价878元/㎡。
另外，地块体量小，房企拿地的动力也会偏弱。
基于以上分析，好地研究院认为，地块预计将会低溢价率成交，地价大幅走高可能性不大。
三、谁将出手？
鉴于地块体量较小，预计出手房企不多，或以区域补仓型的房企为主，如宋都（周边如意溪湖项目已经尾盘）、地上（今年尚未拿地）等；另外，地块总价低，临安当地房企或有一定兴趣。
附：城东滨湖新区单元H-R21-04地块指标与测算分析
地块指标：
临政储出[2020]22号城东滨湖新区单元H-R21-04地块，北至金城华府，东至翠浪路，南至琴海路，西至农林大学生公寓及现状商业。
地块出让面积13148㎡（约20亩），容积率1.9，建筑面积24981.2㎡。地块内需无偿配建邻里中心1500㎡。
地块起价24982元/㎡，起始楼面价 10000元/㎡，设上限价格32382万元，上限楼面价 12963元/㎡。
周边地价：
距离地块较近的是北侧的宋都滨湖新区单元G-BR-04、G-BR-06宅地，出让时间为2018年8月10日，成交总价78804元/㎡，成交楼面价9800元/㎡，零溢价。
出让时间上较近的有中天于今年5月29日竞得的锦北单元D-R2-10地块，楼面价10017元/㎡，溢价率17.85%。
周边房价：
地块南侧目前有3个在售项目，分别是：
测算：
本地块名义起始楼面价10000元/平方米，若计算配建的1500㎡邻里中心建安成本（按4000元/㎡），实际起价为10895元/㎡。
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