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8.28临安土拍前瞻:杭州市区八月首拍宅地,低溢价成交概率大

前言:

今年前7月,杭州市区涉宅地出让金1765.4亿元,同比增长26.4%,已达到去年全年市区涉宅地出让金的78.1%。

经历7月底的百亿土拍大战后,杭州市区土拍市场空窗近一个月,明天将迎来8月首宗宅地出让。近期杭州还将陆续出让几宗地块,或对接下来的土地市场行情有较大参考意义。好地网将持续跟踪,看看房企拿地热情是继续高涨,还是更趋理性?

二、起价较高,或低溢价率成交

三、谁将出手?

好地网8月27日消息(研究员 徐路加)明天,临安滨湖新区板块将出让一宗小体量宅地,起价24982万元,起始楼面价 10000元/㎡

地块指标

地块航拍(来源:好地大数据)

好地研究院认为,鉴于地块体量较小,起价较高,预计竞争一般,或低溢价率成交。具体分析如下——

地块核心指标:

地块建筑面积2.5万方,容积率1.9,限高54米,起始楼面价 10000元/㎡,新房限价 27480元/㎡(含装修3500元)。地块内需 无偿配建邻里中心1500㎡。

地块1公里范围内,同板块在售的新房项目中,

本地块新房毛坯限价达到23980元/㎡,尽管容积率仅1.9,可以做高低配实现一部分产品溢价,但是整体达到上限价格销售,以目前价格体系,难度很大。

地块距离地铁农林大学站不足1公里,尚属地铁盘。地铁十六号线开通后,对临安的新房销售有很大促进作用,地块周边项目尽管无需摇号,但总体去化速度较快。

库存方面,同板块内周边竞品项目多尾盘在售,更多的压力来自于西侧的锦北板块,

但本宗地块 总体量仅不到2.5万方,定价合理下,去化压力倒是不大。

周边在售项目、成交地块(来源:好地大数据)

二、起价较高,或低溢价率成交

地块所在的滨湖新区板块,今年已有3宗宅地成交,但距离本地块均较远,地块大小、容积率、交通位置等差异也较大,对比性不强。

同板块内距离最近的出让地块是2018年8月宋都竞得地块(南侧200米,案名宋都如意溪湖),成交楼面价9800元/㎡,低于本地块起价。

由于地块处于滨湖新区板块最西侧,紧邻临安城区的锦城和锦北板块,在配套上,与临安城区的关系也更为密切,这两个板块近期的土地出让情况也可作为参考。

从地块大小、位置、容积率等方面考虑,中天于今年5月29日竞得的锦北地块参照性最强。两宗地块建面均不足3万方,2.0左右的容积率,在限价相对宽松下,产品设置也更为从容。

当然,本宗地块的优势在于距离地铁十六号线农林大学站不到1公里,交通优势更为明显。

本案与中天5月29日竞得的锦北地块对比

本地块名义起始楼面价10000元/平方米,若计算配建的1500㎡邻里中心建安成本(按4000元/㎡),实际起价为10895元/㎡,而中天地块实际地价为10017元/㎡。即,本地块起始楼面价已超过中天地块地价878元/㎡。

另外,地块体量小,房企拿地的动力也会偏弱。

基于以上分析,好地研究院认为,地块预计将会低溢价率成交,地价大幅走高可能性不大。

三、谁将出手?

鉴于地块体量较小,预计出手房企不多,或以区域补仓型的房企为主,如宋都(周边如意溪湖项目已经尾盘)、地上(今年尚未拿地)等;另外,地块总价低,临安当地房企或有一定兴趣。

附:城东滨湖新区单元H-R21-04地块指标与测算分析

地块指标:

临政储出[2020]22号城东滨湖新区单元H-R21-04地块,北至金城华府,东至翠浪路,南至琴海路,西至农林大学生公寓及现状商业。

地块出让面积13148㎡(约20亩),容积率1.9,建筑面积24981.2㎡。地块内需无偿配建邻里中心1500㎡。

地块起价24982元/㎡,起始楼面价 10000元/㎡,设上限价格32382万元,上限楼面价 12963元/㎡

周边地价:

距离地块较近的是北侧的宋都滨湖新区单元G-BR-04、G-BR-06宅地,出让时间为2018年8月10日,成交总价78804元/㎡,成交楼面价9800元/㎡,零溢价。

出让时间上较近的有中天于今年5月29日竞得的锦北单元D-R2-10地块,楼面价10017元/㎡,溢价率17.85%。

周边房价:

地块南侧目前有3个在售项目,分别是:

测算:

本地块名义起始楼面价10000元/平方米,若计算配建的1500㎡邻里中心建安成本(按4000元/㎡),实际起价为10895元/㎡。

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