高盛对中国房地产市场的预测，100万的房子，将来30万都卖不出去
前段时间高盛出了个分析：
说中国的房地产市场将在接下来的两年内继续降价，幅度可能达到30%到50%，于是就有人说。如果这个预测成真，那么到2027年，曾经值100万的房子，可能连30万都卖不掉。
但有没有一种可能，其实现在已经是这种情况了呢？
最经典的案例，鹤岗。
作为国家定义的收缩型城市，鹤岗就是完美“人口减少—税收下滑—公共服务萎缩—进一步人口流失”的闭环困境，2020年常住人口仅89.13万，较十年前减少15.8%。年轻人外流加剧老龄化，住房刚需锐减。
人口减少直接导致了住房供大于求，2013-2018年新建16.6万套房源难以消化，部分区域空置率超50%，外地购房者占比仅23%-31%，且多集中于退休老人或线上工作者。
人口外流使存量房开始疯狂价，于是鹤岗的房价从2015年的3000-4000元/㎡跌至2019年的2000元/㎡，部分远郊房源甚至低至500元/㎡，部分房源总价仅1.5万-5万元，彻底剥离金融属性，回归了居住本质。
完美符合了高盛的预测，下跌了50%甚至更多。
当然，我们也知道，鹤岗是个例，但问题是，房价随着人口的减少而下跌的走势是一定的。
但我们现在的情况是什么样呢？
根据西南财经大学、清华大学及联合国等机构的预测，中国人口将经历长期下降，2023年出生人口约902万，总和生育率处于1.0-1.2的低水平，这意味着每个妇女平均只生1到1.2个孩子，远低于维持人口稳定的2.1。
如果按照总和生育率TFR=1.05来计算，中国将在2027年人口跌破14亿，2035年降至13.5亿，2050年降至11.88亿，2100年进一步降至4.6亿，2025-2050年每年减少约850万，2050年后年均减少1459万。
这些减少着的人，对应现在建设的天量房产，需求肯定是不匹配的。
可能很多人认为，人口下降10%，对应着就是房价下降10%，但这个逻辑，其实是完全站不住脚的。
就像粮食短缺10%，最后可能饿死更多人一样，人口一旦下降，对房价的影响是非常大的，我们不说别的，就说现在中西部农村地区的房价，还有市场嘛？
我出生在河南，印象很深，小时候村里有钱的大户，会尽全力装饰自己的房子，村里的房子，都是他们请人一砖一瓦垒起来的，不说别的，光建设装修成本吗，都得十来万。
但现在，还值钱吗？
现在村里几乎没有年轻人了，用大队的说法是有点本事的人都挪走了，留在老家的，就只有那些念旧的老人，整个村里，没有什么人有购房需求。
但这里大家要知道一点，没有需求，对应的市场价格，不是零，而是负数。
因为你持有房产，还需要一定的成本。
以鹤岗为例，地处北方，供暖费、物业费等年支出可达房价的30%-50%，很多居民不是不愿意把房子留到手里，而是他们留到手里，不仅不赚钱，还可能亏钱，所以他们最后只能是被迫停暖或低价转让。
鹤岗现在是网红城市，但鹤岗现象是我们未来是能预见的。
因为我们的人口下降是必然现象，人口老龄化也是必然现象，最早村里的学校，每个年级都有人，但现在一个学校上所有年级，这就是人口衰减带来的最直接反应。
我们会在未来看到一个又一个城市伴随着人口下降而衰弱，而这些城市的房产价格，可能将真的一文不值。
是，我知道，日本东京房价，到现在依旧伫立不倒，甚至已经涨回到了泡沫经济之前的水平。
但问题是什么呢？
日本，不是只有一个东京，他还有很多其它城市。
中国，也不只是北上广深和省会，还有很多的地级市和县级市以及村镇。
是，教科书上只会记录王侯将相，只会记载政治经济中心发生的大事件，但对普通人来说，那些不被记录的、不被关注的才是生活。
你说我们现在所待的城市，房价会跌多少呢？
这个，真的要看你在哪了。
你在北上广深，可能房价真的只是暂时性调整，后续还会涨。
你在一线省会，无非调整时间长一点久一点，后续不是没有机会。
但如果你在弱经济的二三线城市，那可能机会就不大了，因为准确的从来不是高盛的预测，而是我们的人口变化。
（转自：券研社）
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