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和谐健康高调亮相：举牌万达信息后又花90亿买了个北京地标

花匠小妙招
2024-08-14 11:14

　　时隔13年，北京国贸地标SK大厦再度易主。此次买家为和谐健康保险股份有限公司（以下简称“和谐健康”），交易对价约为90.6亿元。这不仅刷新了疫情后国内大宗交易市场成交纪录，也有望成为2021年中国单体项目最高交易金额。

　　这也是继去年23亿元举牌成为万达信息（300168.SZ）二股东之后，和谐健康的又一次高调亮相。

　　据了解，日前，时代周报记者就本次交易细节采访和谐健康相关负责人，对方称“以信息披露内容为准”。

　　意在长期投资回报率

　　SK大厦前身为中环世贸中心，2005年由原开发商华熙以在建工程形式转让给凯德，并更名为凯德大厦；2008年，SK集团以33.4亿元购得北京凯德大厦，用作SK中国总部，更名为SK大厦。

　　此番和谐健康以90.6亿元出手，SK大厦在13年间价值翻了2.7倍。对于这笔交易，市场观点普遍认为，和谐健康看重的是写字楼高增长和长期稳定的年投资回报率。

　　据贝壳研究院数据，截至2021年2月底，SK大厦入住率达94.1%，在北京写字楼中排名第七。时代周报记者从一位地产业相关人士处得知，SK大厦客户包括500强外企等，租户黏性高，租金收益稳定。根据公开租赁价格估算，SK大厦目前年租金收益在3亿元左右。

　　不单单是和谐健康，去年底，险资等各路资本频频出手不动产——其中，平安信托以超40亿元的总价收购上海黄浦区歌斐中心；平安人寿保险以37.1亿元将金融街万科·丰科中心收入囊中；中国建设银行旗下建信人寿以55.5亿元投资上海绿地外滩中心T4办公楼。

　　不动产投资既可保值增值，又可分散风险，对险资有天然的吸引力。包括本次交易在内，险资的目光主要集中于一线城市现金流稳定的商圈物业。

　　清华大学五道口金融学院中国保险与养老金研究中心研究总监朱俊生对时代周报记者分析称：“从较长周期来看，国内整个不动产价格持续攀升。投资不动产对于险企来说，一方面能够带来稳定的现金流覆盖其负债成本，有利于提高保险公司的投资回报率；另一方面，这种投资的长期性也与保险公司长期负债的属性相匹配。”

　　戴德梁行资本市场部协助了此次SK大厦交易，该行北区资本市场部董事宋磊也提到：“本次交易再次佐证一线城市，特别在北京大宗交易市场核心地段的甲级办公楼，一直是险资不动产投资和加码资产配置的首选。”

　　申请转向寿险牌照

　　SK大厦固然是稀缺优质标的，但超过90亿元的交易价格依然令市场感到震惊。有报道认为，刚刚易主、根基尚浅的和谐健康此时斥巨资买楼，有些“剑走偏锋”。

　　和谐健康在日前陆续披露《关于投资北京SK大厦项目的大额不动产投资的信息披露公告》（协议签署阶段）和（实际出资阶段）两份文件中，对收购资金来源及公司资金状况有过简单批示。

　　数据显示，和谐健康本次收购资金均为传统险账户出资，来自保险责任准备金，截至2021年3月31日，其传统险账户可用余额约1494亿元。同期，和谐健康总资产约为3262亿。本次收购完成后，标的项目投资金额约占和谐健康上季末总资产比例的2.78%；不动产类账面余额约97亿元，占公司上季末总资产比例的2.97%。

　　朱俊生向时代周报记者分析称：“90亿元算是很大的一个资金体量，但与和谐健康资产对比来说只是小数目，在整个资产中占比目前也达不到监管上限。”

　　针对风控这一点，根据2012年下发的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，保险公司投资股权或者不动产需满足上季度末偿付能力充足率不低于120%，开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险。

　　2018年2月，原保监会对安邦集团实施接管，和谐健康2017、2018年度信息披露因故暂缓，公司债务状况并不透明。和谐健康最后一次发布偿付能力报告是在2017年一季度，报告显示，当时偿付能力充足率已降至102.01％，2016 年度三、四季度风险综合能力评级为 B，在行业中风险水平较高。

　　但根据和谐健康本次信息披露公告内容，公司目前处于偿付能力豁免期内，不受偿付能力充足率限制。

　　2020年3月，安邦集团和安邦财险将其持有和谐健康的139亿股全部转让给福佳集团、扬子国投、大横琴集团、金科地产和良运集团，其中大连地产商福佳集团持股51%。至此，和谐健康实际控制方转变为福佳集团。

　　有消息称，被福佳集团全面接手后，和谐健康目前正申请转向寿险牌照，拟更名为福家人寿，并欲将总部迁至北京，计划在天津、河南等地增设分公司。智联招聘上显示，6月1日起，和谐健康在北京、天津等地放出大量岗位招聘信息。

　　向寿险转型，这面临监管层较大的不确定性。和谐健康前员工张斌（化名）向时代周报记者指出，寿险承保周期长，相较其他保险牌照审批更为严格，短期内和谐健康想要拿到保险牌照有一定难度。

　　和谐健康需要一支强有力的团队来做新业务开垦。有媒体报道称，原拟任和谐健康总经理的陈李津，其任职资格未得到监管批复。和谐健康已于今年挖角泛海控股副总裁舒高勇，有意向让其出任总经理。6月10日，记者就上述业务与人事变动问题向和谐健康相关负责人进行确认，截止发稿前暂未得到回复。