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新余融信逸居小区72户业主办证难渝水区法院创新办案破难题

花匠小妙招
2025-07-21 20:03

花费数十万元购房，却因开发商破产陷入“办证难”。新余市渝水区人民法院（以下简称“渝水法院”）通过创新办案方式，不仅让72户业主拿到迟到十年的不动产权证，还通过实物分配最大限度保障了债权人权益。近日，记者了解到，在这起破产清算案中，通过实物分配给债权人的3间店铺已办理不动产权证。

文/新法治报·赣法云记者江国稳制图/刘晨阳

72户业主办证难

7月3日，记者来到新余融信逸居小区发现，该小区道路整洁、绿树成荫，新铺的道路还散发着沥青味，车辆停放有序。业主彭女士介绍，目前小区入住率较高，周边生活配套完善，居民生活已回归正常。

时间回到2013年，由新余融信置业有限公司（以下简称“融信公司”）开发的融信逸居小区三期完工。就在业主准备入住时，验收环节却出了问题，小区绿化面积未达到标准，验收未通过导致72户业主无法办理不动产权证。

2014年，开发商因资金链断裂破产，这让72户业主办证难上加难。

就在部分业主为办证一事搞得焦头烂额之际，2019年11月，新余市渝水区人民法院受理融信公司破产清算案的消息传来。

“不仅要解决不动产权证办理难题，还要处理融信公司遗留的众多债务。”渝水法院四级高级法官简鹏程介绍。

经查，融信公司共拖欠员工工资42万元，欠缴税款919万元，另有18笔债务共计7754万余元。而该公司可供处置的住宅、商铺、车库等资产总估值仅3810万余元。

依照法定流程，渝水法院通过网络拍卖该公司资产，但仅成功拍出1间商铺和3个车库。剩余资产经历6次流拍后，价值缩水至2600万余元。“如果继续降价拍卖，可能普通债权人的权益都无法得到保障。”简鹏程介绍，在破产案件中，债务的清偿顺序有先后之分。

依据企业破产法相关规定，破产财产优先清偿破产费用和共益债务，随后是职工工资、职工医保等各种补偿费用，接着是拖欠的税款，最后是普通破产债权。按照此规定，开发商所欠的办证税款以及18笔欠款将排在清偿末尾，或将面临“无钱可偿”的境地。

多措并举破难题

在这种情况下，渝水法院一方面将拍卖获得的资金用于支付员工工资，并结合实际情况，以继续履行合同的方式，推动解决不动产权证办理难题；另一方面转变思路，在取得其他普通债权人同意后，用实物分配的方式对融信公司名下资产进行分配。

“实物分配牵扯到公平原则，需解决定价、选房等问题，会增加很多工作量。”简鹏程介绍，在综合考虑后，最终法院以第二次流拍的价格来评估融信公司被查封房产的价值。

为了对这些实物资产进行合理分配，法院与破产管理人多次协商，确定了一套分配规则。“原则上债权人所选的房屋价值要低于其债权金额，多出的部分参与下一轮房屋分配。”简鹏程解释，若两个债权人同时选中一套房子，且他们的债权金额都大于这套房子的价值，则通过抽签确定。此外，若有人愿将自己的债权转让给第三人，可现场办理，法院进行司法确认。

经过一轮轮的筛选、抽签，法院对融信公司的资产进行了合理分配，债权人也因此挽回了损失，保障了自身合法权益。

十年攻坚终如愿

若债权人手中的房产无法办理不动产权证，那这些实物资产对于债权人来说，依然如同鸡肋，难以交易。

那么，不动产权证办理难题该如何解决呢？

法官在办案时发现，迟迟无法办理不动产权证，一方面是因为融信公司拖欠了一部分税费，另一方面是因为涉事楼盘已经交付十余年，存在手续不健全、设施不完善等问题，很难通过验收，也就很难办证。

为了让业主住上质量过关、安全的房屋，法院委托第三方有资质的机构对房屋质量进行了评估鉴定。经鉴定，这些房屋符合安全标准。但由于该小区建于十年前，当时未按照要求进行雨污分流，不符合现在的验收标准。为此，破产管理人聘请施工人员对该小区排水管进行改造。同时，渝水法院借助府院联动机制，为主要材料齐全、次要材料暂时缺失的业主容缺办理不动产权证。

在历经十年的曲折后，2023年年底，融信逸居小区三期72户居民终于拿到了不动产权证。其余通过实物分配获得房产的债权人可通过补全税款办证，也可将房屋债权转让给第三人。

今年年初，从破产清算案中分得3间店铺的某小额贷款公司和业主张某某通过破产管理人向渝水法院提出申请，将两人名下的产权份额登记至廖某、敖某某等7人名下。

近日，廖某等人作为首次办证的业主，为3间店铺办理了不动产权证。