在上海市区楼市持续热销的时代背景下，也有个别项目陷入滞销困局，位于静安区内环内的静安玺樾就是典型代表。
9月17日，静安玺樾开盘推出167套房，共吸引到100组有效认筹客户，认筹率60.6%。上周全市共有5个均价超过10万每平的楼盘入市，静安玺樾认筹率最低，并且是唯一一个认筹率低于100%的项目。
值得一提的是，这已经是静安玺樾至今3次开盘中表现最好的一次。2024年5月11日，项目首次开盘推出307套房，共有175组有效认筹，认筹率57%。同年11月17日，项目第二次开盘推出220套房，共有51组有效认筹，认筹率23.2%。
认筹情况不佳导致项目销售速度也比较缓慢。网上房地产数据显示，截至9月23日，项目累计推出692套房，已销售285套，销售率41%。如果考虑到上周新开的167套尚未来得及网签的情况，其其余房源的销售率也仅有54%。
要知道，静安玺樾至今距离首次开盘已过去16个月。为何作为内环内楼盘，会遇到如此强大的去化压力？
实际上，静安玺樾是一个优点与缺点都非常突出的楼盘，这让其潜在购房者有所顾虑，而犹豫不决。
先看优点。
静安玺樾最大的优点在于性价比，项目地处上海静安区的内环之内，周边配套十分齐全，不管采用何种通行方式，抵达人民广场都在30分钟之内。
在如此优越地段的基础上，楼盘销售均价只有12.5万每平，大幅低于同环线其他区的价格，甚至板块内还存在一二手房价格倒挂。
再来看缺点。
在如此地段却只卖12.5万，那必然是因为其存在不少短板。首当其冲的就是南北高架带来的噪音问题。
静安玺樾小区西侧距离南北高架比较近，中间虽然有绿化带作为缓冲，但只能稍微缓解一下。当然业主也可以通过关窗来隔绝，但是这又影响了空气流通，这是项目存在的最大硬伤。
此外，项目虽然地处豪宅区，但产品还是偏刚需属性。一方面，户型设计还是限价时代的产物，属于中规中矩水平，附加值不如其他同类型楼盘，另一方面，周边以老小区为主，还没有形成豪宅区氛围。
从好的角度来说，花费1000-1200万就能在上海内环购买一套2-3房的新房，静安玺樾属于是不二的选择。从坏的角度来说，一旦买入后未来想置换，以项目产品力和周边环境来看，静安玺樾在板块次新房竞争中很难有胜算，存在破发风险。
目前，静安玺樾迎来一个小利好，那就是今年八批次土拍开始，上海取消了中小套型建设比例要求，开发商将来必定选择建设纯大户型社区，类似静安玺樾这种内环内小户型的稀缺性将得到凸显。
据了解，静安玺樾开发商为上海静安城市更新投资发展有限公司，该公司是北方企业旗下子公司，法定代表人是陈卫东。
北方企业主要负责静安区的城市更新和旧改工作，静安玺樾便是由旧改而来，成为北方企业少数几个独立操盘的项目之一。
对于陈卫东而言，能否抓住如今上海这波市区豪宅热，以及土拍政策红利机会至关重要。未来市场存在不确定性，快速实现资金回笼是主流趋势。
