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江苏省住房和城乡建设厅案例推广 “盆景”变“风景”，南京经验在全国会议上分享

花匠小妙招
2024-10-22 11:09

高城镇化率的当下，城市建设已从关注增量扩张向存量优化提质转变，从过去解决“有没有”向现在解决“好不好”转变。正因此，老旧小区改造近年来成为全国各地推动城市更新的重中之重。

如何尊重居民意愿，画出最大同心圆？改造中的硬骨头怎么啃？“焕新”后的老旧小区如何长效管理？……各地城市正在探寻从“面子”到“里子”的有机更新之路。

11月19日，国家住建部召开“我为群众办实事”实践活动城镇老旧小区改造项目经验交流视频会，江苏、上海、天津等8省进行经验交流分享，代表江苏“出场”的是南京市栖霞区尧化街道。

整治先啃违建“硬骨头”

设计师和居民一起为“宜居”做设计

交流会上，尧化街道办事处主任周朱伟以尧安新村北院改造为例“解析”老旧小区改造的“尧化模式”。

据介绍，该街道辖区内共有46个小区，其中老旧小区22个，9个小区已经完成改造，9个小区正在改造，位于尧新路的尧安新村北院小区是其中之一。

改造后的尧安新村北院大门

浅黄色的外墙、黑色的沥青道路、崭新停车场……改造接近尾声的尧安新村北院小区处处透着“新生”气息。“清爽！舒服！”住在小区8栋的李先生用4个字形容当下的小区。他坦言，这4个字让他和邻居们等了好些年了。

尧安新村北院建于上世纪八十年代，居民原先大多是中建安装集团有限公司的员工及家属。和所有老旧小区一样，这里不仅外墙开裂渗漏、道路破损、各种电线私拉乱接，违建也是随处可见。

工人正在进行小区违建拆除工作

周朱伟说：整治之前，必须啃好违建这个硬骨头。近年来，尧化街道内所有老旧小区整治之前，都是先行拆除违建，通过街道领导带头，科室党员‘分包到户’，合力社群组织红色队伍，施行包干，与居民逐一座谈协商等方式，实现‘违建拆除零补偿’。在尧安新村北院整治队伍进场前，这里累计拆除了57处近600平方米的违建，而计算新村等4个小区整治之前累计拆除的违建则多达170处。

小区怎么改？不仅是解决墙体渗透、道路破损等看得见的“老旧”，更要巧用心思做好“宜居”文章。

改造后的尧安新村北院外立面

周朱伟介绍：一方面，聘请专业设计单位和设计师，从专业角度，以更高起点，更广维度量身定制宜居设计方案；另一方面，邀请产权单位代表和小区居民代表，成立自己的‘设计队伍’，共同寻找问题、对接需求、探讨方案，让居民成为改造的‘主人’。

小区改造中的“创意”

深度挖潜空间

巧用心思让改造充满创意

公共空间不足、配套设施缺失等是老旧小区亟需破解的难题。

“老旧小区改造什么？虽是政府主导，但更要听取民意，居民迫切需要解决的就是整治改造的重点。”尧化街道姚坊门物业公司负责老旧小区改造的武德华介绍，尧安新村北院入住了400多户居民，此前只有40多个停车位，解决好停车难是居民们对此轮改造的期待之一。

尧安新村北门停车场改造前后对比

新增停车位，空间又在哪里？

“这里原先是中建安装集团有限公司的堆料场，除了建筑材料还有大量的废弃集装箱，与居民生活区仅一条小路相隔。”武德华指着崭新的停车场告诉紫君，街道多次与企业协商后，近2000平方米的堆料场变成了停车场，一下子增加了100多个停车位；同时，通过对小区空间优化又增加了一部分停车位，所有车位全部实行“共享”，既保证了白天企业员工上班有车位可停，也解决了居民晚上回来“抢车位”的问题。

尧安新村北院西面停车场改造前后对比

原先横亘在居民之间的非机动车棚拆除后变成机动车停车位，非机动车棚移至围墙边原先无人问津的“边角地带”，并安装了100多组充电设备……

非机动车棚安装了充电设备

紫君现场探访发现，尧安新村北院内的空间利用可谓到了“极致”。

武德华介绍：老旧小区空间有限，通过合理规划小区内部的零星边角地块，在设计尺度上‘斤斤计较’，可以激活‘边角料’的最大效能。

这样的“斤斤计较”并非尧安新村北院独有，街道内的尧林仙居小区与东城世家小区之间有一段分界围墙，将两个小区的空间割裂破坏。街道多方商议，重新规划改造，不仅为尧林仙居小区新增了38个停车位，还为东城世家小区增设了一条132米长的人行安全步道，加装了监控、照明灯，实现了相邻小区间的“互利共赢”。

尧林仙居小区内的儿童游乐设施

在深度挖潜空间的同时，街道还通过别具一格的巧思，打造多处“网红地标”，让小区改造充满了创意——

01 在尧安新村小区

通过对原健身广场的改造升级，新建了近200平方米的居民活动室、休闲连廊与景观凉亭，让小区广场重焕生机。

改造后的尧安新村小区内的儿童游乐设施

02 在计算新村小区

街道通过21个集装箱精巧组合出一个多功能、多元素的公共休闲空间，成为居民争相打卡的“网红地”。

03 在尧林仙居小区

1.1万平方米的山体公园周边增加了连接小区出入口、住宅及公共活动空间的彩色健康步道3300米，还更新改造了共约4500平方米的6个主题公园，让居民足不出小区即可登山观景。

完善公共配套

“盆景”变成“风景”

改造后小区内的健身设施

精心改造，正让一个个老旧小区焕发新颜。

周朱伟在视频会上介绍：老旧小区改造从‘盆景’变‘风景’，除了颜值的提升，公共配套的持续完善和民生服务的提档升级同样必不可少。街道所有小区改造过程中，始终坚持“居住宜老、设施为老、活动便老、服务助老、和谐敬老”为导向原则，通过加装电梯，无障碍设施改造，加装防盗门、监控等方式进行适老化改造，为老人们打造一个宜居生活家园。

尧安新村北院活动广场正在改造中

同时，还探索“标准化”工作路径，统一规划、统一建设、连锁运营24个居家养老标准化站点，提供30余个服务项目，为老人们提供更舒适的养老环境。在这里，“连锁式标准化社区居家养老”已成为江苏省标准化试点。

在全面落实老旧小区改造的同时，这里还按照建设宜居示范街区的相关要求，同步推进小区周边道路、公园、学校等公共配套设施的完善和提升工程。

先后完成了金尧山庄、金尧新村、金尧花园、尧林仙居、计算新村等5个省级宜居示范居住区改造；

完成了尧新大道、燕尧路、尧和路、邻安路等8条道路的宜居化改造；

完成了姚坊门文体公园、新城公园、小庙山公园、老街记忆公园、柳塘沟生态公园等8大主题公园的建设和宜居化改造等。

姚坊门文体公园

老旧小区改造，能否改出新品质，既在于改造这第一步迈得如何，更在于长效管理能否行稳致远。

“坚持党建引领，是尧化街道老旧小区改造工作‘做得实’‘改得准’‘出精品’的生命力所在。”周朱伟说，2019年11月，尧化街道获评南京市唯一全省物业管理服务行业党建工作示范点，以此为契机，街道持续探索社区治理、物业管理服务和居民自治的良性互动，擦亮“红色物业”品牌，建设前与居民进行需求调研与问题梳理；建设中全过程参与，对实施中的难点进行集中解决突破；建设后由街道物业公司实施“半市场化托底管理”，有效运用“建管同步”解决问题。