公寓=赔钱货？为啥他们还往里冲？珠海公寓到底买不买得过！ ——凤凰网房产珠海
最近，凤凰君的朋友圈竟然出现不少买了公寓的小伙伴
毕竟说起公寓，大家对其褒贬不一，有夸公寓便宜舒服的，有骂公寓一买就亏的，对那些还没买却想买公寓的人来说，简直就是娃娃过年放鞭炮——又爱又怕。
借此机会，凤凰君将和大家聊一聊关于公寓的问题，到底珠海的公寓值不值得买？又该怎么买？
业主真实感受
不想踩坑？需求！需求！还是要认准需求！
首先，凤凰君先采访了几位公寓的业主，就他们不同的置业需求及相关体验，给大家带来最为真实的公寓购买建议！
他们之中的需求有自住的，有出租的，也有自用办公的，果然需求非常多样化
自住业主 @菲
“住得舒服，但物业糟心。”
业主@菲于2017年10月购入 珠海新香洲某公寓项目，买入的单价约 1.8万/㎡，面积约98㎡复式产品，一共花了180万左右。
自用办公业主 @孟总
“收益不及预期，但挺适合自住的。”
业主@孟总购入的也是 珠海新香洲某公寓项目，买入的单价 1.6万/㎡多，面积约97㎡产品，总价160万左右。
租赁业主 @龙哥
“公寓不限购，给酒店托管更好。”
业主@龙哥，因为名下已经有几套住宅，看中公寓 不限购的特点，买下 珠海拱北核心地段一公寓，面积在41㎡左右，层高3.9m。
而在收楼之际，@龙哥正在犹豫，这个情况的商业公寓是自己出租好，还是交给酒店托管更好，收入虽然少一些，但胜在稳定安全。 （原来这就是有钱人的烦恼）
凤凰君也抓住这个机会，赶紧问问他有没什么结果。
聊完之后，凤凰君发现，对于这些已经购置公寓，或者说在公寓住了有比较长时间的业主而言， 只要找准需求点，选择合适自己的公寓，买起来是没有问题的 。
对于 业主@菲而言，她更看重公寓买一层送一层的性价比，对于公寓常见的不通燃气、水电按商用收费、户数较多居住氛围不够纯粹等问题，其实不太介意。
如果物业能改善，她认为住公寓还是很舒服的，上车门槛对年轻人也很友好。
而业主 @孟总表示，如果公寓拿来出租，在如今的环境中收益欠佳，需要慎重考虑。但如果是自住则问题不大，毕竟珠海整体氛围就很宜居。
也幸好当时买公寓的时候，孟总的需求就是可办公也可自住，所以整体下来也是满意的。
最后，人生赢家 @龙哥，虽说不能继续买住宅了，但毕竟公寓不限购，买下核心地段的公寓物业也是美美事一桩。
因此相比住宅，公寓也有显著的优势：
第一，不限购，不受名额限制，想买多少就买多少。
第二，面积小、总价低。
投资的门槛比较低，多数公寓仅需几十万就可入手
第三，功能比较多。
公寓可用来自住、出租、办公、注册公司等，有多种用途
第四，出租回报率理想且省事。
地段选得好，又有专业托管机构的公寓，一般出租率高，租金回报率也较为理想，租金也可以用来抵月供
公寓优点不少
但缺点 你又啃不啃得下？
我们要明确，买公寓你可能会遇到什么问题，也就是大家所诟病的客观存在的缺陷。
公寓产权不明，产权年限短
不比普通住宅，公寓产权分类较为复杂繁琐，并且有部分开发商拿商用的地块建设公寓，导致后续收房困难，严重的甚至无法收房。
加之最为致命的一点， 公寓本身性质决定产权年限短，绝大多数只有40年或50年。
只有少数的，明确的普通住宅公寓，其产权年限才有70年。尤其商用公寓土地年限到期后，是需要补高额地价才能继续使用的。
公寓首付比例高，转手税费也高
当购房者去了解公寓的时候就会发现，使用贷款的方式，首付比例是比一般住宅商品房高出不少，最低总价的 5成起步。
如果个人资质不符条件，或者地区特别要求，银行甚至没办法批下公寓贷款，只能个人全款购入。
而到了要转手变现的时候，公寓还需缴纳个税 、契税 、增值税 、印花税、土地增值税、转移登记费等。
无法入户，没有学位
对于有小孩的家庭而言，购买公寓意味着无法凭借房产落户，自然周边相关的学校也没有学位， 如果公寓所在板块还是以名校学位为主打优势，其后期升值潜力将大打折扣。
生活必要支出较高，舒适度容易受影响
大家都了解，公寓的物业管理费高，水电为商用收费标准，俗话说“小数怕长计”，这部分需要认真考虑。
除此之外，公寓在舒适度上，远远达不到住宅的设计标准。
不少公寓户数很多，但电梯数却寥寥无几； 由于不需要遵循住宅的采光标准，绝大多数公寓的采光性较差，墙体质量不好的情况下，噪音问题也难以避免……
各类小问题积累起来，一定程度上势必影响居住的舒适度。
客观数据支撑
珠海公寓不妨这样买
首先，大家要先确认自己了解商住公寓的性质。
我们说的商住公寓的用地属性一般为综合性用地（商住）或商业用地，产权类型标注 公寓 或 商务公寓 ， 其中 酒店式公寓 年限为 40年 ， 商办公寓 可能还有 50年 的产权 。
而另外一种普通住宅公寓，产权为70年，则不 在我们 本次的讨论范围中。
其次，若作为投资来看，珠海商住公寓市场成交总体不乐观。
根据合富研究院数据，珠海全市2021年商办公寓新增供应 50.26万㎡ （环比下跌46%），成交 50.48万㎡ （环比上涨69%），价格 27115元/㎡ （环比下跌5%）。
数据上看，虽然网签成交表面看有起色，实则是部分项目集中网签所致。
因此，2021年房企入市意愿冷淡，导致供应量急剧下滑，而2021年下半年，珠海商业公寓全年均价更是跌至 近5年最低位 。
一手商住公寓尚且如此，二手市场的成交难度更不用说
一来商住公寓要缴纳的税费应该这么算： 契税 （卖价总房款的3%） 、增值税及附加 （房屋增值的总额*5.5%） 、土地增值税 （5%） 、个人所得税 （1.5%） 、房产税、土地建设税、印花税等等 。
先不说契税和个人所得税，与普通住宅有区别，光是 土地增值税 就非常厉害。 因为 普通住宅的二手房交易是免征土地增值税的， 但是商用公寓的二手房交易必须缴纳土地增值税 。
因此各项税费加起来，差不多会达到物业交易总价的10%到14%左右。
无端多出这么多税费，转手难度可想而知， 那就只能自住或者出租了吧！
当然，对于没有房票的朋友来说，你也是可以选择优质的商业公寓的。
何为 优质商住公寓 ？我们不妨从数据中寻找答案。
同样根据合富研究院数据，珠海全市2021年公寓套数及面积榜， 单盘销售排名前十项目中 拱北占4席，横琴占2席，南湾占2席，新香洲占1席， 前山占1席 。
不难看出，政策占优以及地段占优的公寓，更受欢迎。
所以，除开政策因素，我们一定要牢牢把握，买公寓，无论投资还是自住，一定要把握以下几大条件：
第一，买市区ZUI核心地段
第二，周边拥有商业、写字楼的繁华烘托，无论出租还是自住，才有“收获感”
第三，一定要有四通八达的交通，便捷去到各区域
归根结底，这3点都会决定人流，人流自然也决定着公寓的价值与流动性！
最后不可忽略的，便是公寓的价格 要低，很低！ 低到市中心都要 1字头 才买！
对于珠海公寓，还在观望的你，看完今天的文章有什么想法？
而对于买了公寓的朋友，你觉得是入坑还是赚了？凤凰君期待你的故事！赶快在文末留言互动吧！
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