老小区拆迁=暴富？2019年了 还要继续做梦吗？ ——凤凰网房产杭州
老小区拆迁=暴富？2019年了 还要继续做梦吗？
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2018-11-24 08:20朝晖有部分房子拆迁了，那些盼老小区拆迁的人们马上又振作了起来。
我朋友小李，前几年贷款买了胭脂新村的老房子，100来方。老房子没有电梯，公摊面积小，实际使用面积比一般的小三房大得多。
虽然是自住，但想着以后要拆迁换房子，所以没怎么装修，随便拾掇了下就入住了。
▲图片源自网络
地处武林旁，100方也是老房子里难得的大面积，还有一个拆迁的盼头，那会他走路都是飘的。
可最近，小区外都新筑起围墙，正在进行“市容美化”，小李看在眼里，急在心头。
“拆迁致富”的日子只恐遥遥无期。要不要放弃拆迁梦，转手换个新房？他细细算了笔账：
根据透明房产网显示，目前胭脂新村的二手房挂牌价在48374元/㎡，价格不错，但成交量，无。就算换手成功，400多万的现金拿在手里，主城区也没有挑选好房子的余地了。
焦虑的当然不止他一人，但市场不会照顾你的情绪。
只为拆迁而入手老破小
那需要算一笔时间的账
城市更迭，拆迁本是老小区很多人改善居所的希望。
而随着商业拆迁不断曝出的天价赔偿款，很多人把入手老小区博拆迁变成了一门投机的生意。
时间往前推几年，当时石灰桥新村、闸弄口新村、翠苑小区等都曾盛传会拆迁，也有不少投资客一头扎入其中。
很多人喜欢揣摩政府开发商的意图，企图在其中寻求一丝获利可能。
6年前，杭州人周先生跟朋友聊天时，意外得知说石灰桥新村一带很可能要拆迁了。周先生马上去实地考察，觉得石灰桥新村的地段其实一般，但他发现闸弄口一带有地铁预期，拆迁可能性比较大。因此他迅速在这里投资了一套房子，等着拆迁“致富”。
事实证明，他的判断没毛病。只是这么多年过去了，地铁早就开通了，闸弄口新村还安安耽耽。
之前，萧山有一个“网红小区”棉北里。之所以红，是这个老小区两次出现“天价”法拍房。这个建造于上世纪60至80年代的“老破小”，接连拍出4万左右的成交单价，价格高过市价近万元！
▲棉北里，图片来自凤凰网房产
背后的利益驱动，当然是因为拆迁预期。
如今虽然消息确定了，整个拆迁项目的流程还在推进之中，什么时候开拆并不知道。
几百万资金砸下去，时间成本也要考虑在内。
以市中心老小区百井坊新村拆迁为例，传要拆迁传了很多年，然后2009正式征迁，却直到2015年才拆清，从正式征迁到拆清就花了6年时间，投资客要提前布局起码提前2－3年，前后总时间成本最短5年，最长的近10年。
而拆迁的赔偿，也不是说有拆就富，还有另外一笔账等着你去算一算。
老小区拆迁怎么补偿的
这笔账不算好恐怕有点亏
那么，如果老小区真的等到了拆迁，会有什么样的补偿措施呢？
首先要看的是杭州市的拆迁补偿标准。
小编本来想理出一个大家人人都能看懂的具体的标准，但是在看完所有的文件，我们发现：
总结就是：很难用同一个标准来理出来。每个区，每片地，每个村的人群情况千差万别，只能具体情况具体分析。
总体的补偿方式依据：《城市房屋拆迁管理条例》。
条例规定：拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。
房屋拆迁首先要区分房屋的土地性质。
如果是“集体土地”上的房屋拆迁叫征地拆迁，适用法律是《土地管理法》，其分配面积大小与家庭人口相关。是按照户口本来算的！
如果是“国有土地”上的房屋拆迁现在叫房屋征收，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，即对房产证登记的谁就对谁补偿安置，与户口无关。
现在老小区多数属于国有土地上的房屋，关于拆迁的补偿面积也有规定。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，现在主要有两种补偿方式（另有部分临时安置费）：
一是货币补偿。被征收房屋面积不足48㎡的（名下唯一住房），评估价按48㎡计算，算上额外的货币补贴跟征收奖励，最多可以拿到评估价1.44倍的赔偿。
二是实物安置。被征收房屋面积不足48㎡的（名下唯一住房），同样按48㎡补足。安置房扩面不超过25㎡的，按安置房成本价计算，超过部分，再按市场成本价结算。
当然，这一圈的梳理还是没能把拆迁补偿标准说明白，因为不同的土地性质决定了不同的征迁形式，而不同地方有不同的标准，并不能一概而论。
拆迁的安置和补偿，也和当下的市场环境、周边房价也有很大关系。
▲图片来自凤凰网房产
除了上面两笔账
还有第三笔账要算
有一点大家要知道，现在在杭州限购情况下，一套住宅意味着一张房票。每个家庭至多也就2张票。
这个时候，要不要用这珍贵的机会去博老小区的拆迁，就要把握好两点。
第一，自己基本的居住需求要有保障。
第二：做好风险评估预期。
毕竟，老小区能不能拆还是未知之数，这期间要有强大的内心支撑，做好等待的准备。
老小区一般在城市中心地带，虽然房子一般，但地段好，意味着拥有便利的交通条件和优越的区域环境。
如果拆迁不是第一需求，在老小区图个生活方便、教育资源、医疗资源就近，那是无所谓的，若有拆迁，那就是中了彩蛋咯，美事一件。
然而，就地段而言，城市中心是会变的。以前的杭州，一直将武林广场、延安路一带当市中心，而现在，钱江新城一跃而起。加上这几年各大商业综合体、写字楼在杭州城东南西北地遍地开花，逐渐改变了原来的城市格局。
没有什么是不变的，包括市中心。目光如果一味盯在某一个地方，无异于“刻舟求剑”。
最后还是那句话，房子是用来住的。
各位，平常心吧！
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