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2015年房屋租赁市场是房地产行业平稳健康可持续发展的重要力量

花匠小妙招
2024-11-12 04:47

房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，在欧美等发达国家，大约有40%～60%的中低收入家庭都是依靠租房来满足居住需求，租房居住的理念已经深入人心。而我国近10年来住房制度改革的主要措施是出售存量公房和新建住房，使得城市住房自有率达到80%以上，结果是房屋交易市场的过度发展和房屋租赁市场的严重滞后。这种畸形的房地产市场结构，造成一方面大量商品住房空置，另一方面相当一部分居民既无能力买房，又无处租赁到适合自己需求的住房。这一问题已引起中央和地方政府的高度重视。住建部部长陈政高在2014年召开的全国住房城乡建设工作座谈会上明确提出：不具备一定规模、运转有序的租赁市场，就不是一个完整的房地产市场。为推动湖南城镇房屋租赁市场平稳健康发展，湖南省人民政府发展研究中心与省住房和城乡建设厅联合赴厦门、深圳、广州等市开展调研，并查阅国外房屋租赁相关经验材料，结合湖南实际，提出房屋租赁市场改革发展建议，供领导参考。

一发展城镇房屋租赁市场的重要性

随着湖南房地产市场进入调整期，城镇房屋租赁市场发展迎来重大的机遇和挑战。无论是促进行业健康发展、拉动经济增长，还是在激活存量房消费、实现社会稳定，科学利用、合理整合房产资源都将发挥日益重要的作用。在湖南加快推进新型城镇化的进程中，完善和发展房屋租赁市场不仅十分必要且大有可为。

（一）房屋租赁市场是发展房地产市场的重要环节

任何一个健康完整的住房市场应该由买卖和租赁两部分组成。房屋租赁市场无论从投资拉动，还是消费增长来讲，都起着房屋交易市场不可替代的作用。我国房地产市场发展以来，住房买卖一直占市场主流，房屋租赁被边缘化，从而导致住房消费结构明显失衡，直接影响到房地产市场持续健康发展。

（二）房屋租赁市场是盘活闲置资源的有效途径

高空置率是目前我国房地产市场一个不争的事实，由此带来的资产闲置也成为阻碍行业以及城市发展的重要原因。数据表明，湖南目前房屋空置率达20.44%，空置面积约1.1亿平方米，其中，新建商品房待售面积达2541.7万平方米，而且以年均百分之十几的速度增长。而建立完善的城市房屋租赁体系，活跃房屋租赁市场，势必盘活大量空置房源，释放闲置资源，刺激地方经济增长。同时，在提高居民居住水平、实现社会稳定等方面都将发挥重要作用。

（三）房屋租赁市场建设是完善住房保障体系的重要举措

目前，湖南商品房大规模闲置，而保障性住房严重不足，矛盾十分突出。据不完全统计，湖南城镇住房困难、需要保障性安置的有160万户（人均15平方米以下），其中棚户区改造有107.51万户，涉及人口600多万人。加快房屋租赁市场建设，将闲置房转化成公租房和保障房，激活住房租赁市场，既能释放住房闲置资源，又能保障城镇居民基本住房需求，是建立和完善住房保障体系的重要举措。

（四）房屋租赁市场是加快推进新型城镇化的必然选择

房屋租赁市场是随着城镇化进程而产生和发展的。随着湖南新型城镇化建设快速推进，2013年湖南流动人口已超1000万人，约60%外来务工、经商人员选择租房而居。按照国家新型城镇化规划，到2020年常住人口城镇化率达60%左右，湖南每年大约有120万人转为城镇人口，除少部分购买商品房和享受保障性住房者外，大部分人员仍然会选择租房方式，未来湖南房屋租赁市场潜力巨大。同时，土地是不可再生资源，在湖南人多地少的情形下，发展城镇房屋租赁市场，是加快推进新型城镇化建设的必然选择。

二国内外房屋租赁管理的主要经验

目前，英、美、德、法等发达国家住房租赁市场已十分成熟，其主要经验有以下几个方面。

（一）通过立法确定房屋租赁管理的基本制度

1919年英国政府出台的《住房法》确定以公营为核心的住房体系。国家干预住房市场，规定国家投资建房，以约低于市场价格40%的水平出租给居民。美国在1974年制定了《住房和社区发展法》，规定租房者在拿出家庭总收入的30%支付房租后，在政府规定租金范围内的租金差额由政府发放的租房券来支付。这些法规重在向低收入阶层提供存量住房租金补贴的计划，同时，法律为保障租户的合法权益，对租房合同和租金都进行了详尽规定，对租金核算也有严格标准。

（二）通过政府调控手段来促进房屋租赁市场发展

一是直接建设