7月，北京楼市接受着高温和调控新政的双重煎熬，有价无市的局面仍在持续。但也有例外者：7月底，位于房山区长阳镇的“中粮万科·长阳半岛”以13500元/平方米的均价开盘，854套房源在一天多时间内便告售罄。能在低迷的市场中取得如此佳绩，除了低价入市策略和万科的品牌号召力以外，长阳半岛项目的地缘价值也极具吸引力。
长阳半岛地处房山区重点打造的CSD（中央休闲购物区）核心区，更紧邻未来华北最大的奥特莱斯旗舰店。因此对于置业者而言，不用担心这里将来会成为与城区脱节的“睡城”。而调控以来，长阳板块也被很多开发商视为京郊最具发展潜力的新区。
长阳板块广受青睐，与另一家房企首创置业不无关系。正是首创将奥特莱斯引入长阳镇，为房山打造CSD提供了一台强大的引擎。而与以往单纯作为商业配套不同，首创奥特莱斯项目是集商业、住宅、旅游、娱乐、购物、物流多种产业于一体，以休闲购物为核心打造新的区域中心。
首创引入奥特莱斯只是房企与产业“联动开发”的一个缩影。当建设新城、新区成为各大城市发展的主题，积极“拓疆”的地产商们也在寻找新的开发模式，更多的新型“产业地产”项目也不断出现。
地产+产业 联姻开发模式兴起
6月11日，中国（北京青龙湖）国际文化会都有限公司在北京饭店举行合作成立签约仪式。三家合作公司可谓大名鼎鼎：东方集团(600811,股吧)、新鸿基与美国洛克菲勒家族成员企业罗斯洛克公司将联手在丰台区打造全球首个“文化会都”—北京青龙湖·国际文化会都。
据了解，北京青龙湖·国际文化会都位于丰台区永定河以西王佐镇，距市中心约30公里。项目总面积2534.79公顷，可建设面积253.36万平米，划分为文化会都核心区、产品研发与贸易区、国际组织机构办公区、国家元首及国际组织人员服务区、国际公寓区等五大区域。未来将以会展经济为支柱产业，形成一个国际化的都会圈。
作为来自香港的名牌房企，新鸿基将负责北京青龙湖·国际文化会都项目土地一级开发，而东方集团与罗斯洛克公司将发挥各自优势，共同把项目打造成“国际化、多样化、高标准”的国际性文化交流项目。
品牌房企联手国内与国际投资巨头，国际文化会都的前景值得期待。同时作为一个地产项目，巨大的会展经济也将成为区域房地产开发的价值引擎。2009年9月，由新鸿基负责一级开发的青龙湖项目被亿城集团以8.8亿元的价格购入。该地块建设面积为34.4万平方米，据悉将被打造成高端居住产品。
实际上，以“会展+地产”模式运作新区建设并非只有青龙湖项目一个。早在今年4月，中信地产也与北京房山区签署框架协议，计划在长沟镇打造一个“首脑峰会度假区”。该项目将以商务会所、会议酒店以及特色度假项目为发展主体，建设成为与海南博鳌镇相仿的旅游集散特色镇。
此外，在北京通州宋庄镇，海航集团也在今年圈地打造题量巨大的“航空城”；在门头沟妙峰山区域，一个以世界先进理念打造的“生态谷”项目也浮出水面而在北京之外，更多与产业密切融合的地产项目也大量出现。
在山城重庆，保利地产(600048,股吧)的休闲地产项目石象湖国际乡村俱乐部将在年内亮相。该项目配备了1800亩湖泊、1000亩花卉公署、千倾茶圃、万亩果园。规划有五星级度假商务酒店、国际乡村体育运动公园、保利石象湖运河、私家游艇会、矿泉SPA、花溪商业水街、大型会所、康疗中心等设施，成为今年成都众多休闲地产项目的代表作之一。
而在休闲地产概念更为成熟的海南，万通地产(600246,股吧)联手中体集团在海棠湾打造的三亚奥林匹克湾也在近期开工。该项目占地面积约2200亩，分为文化、运动、会议、度假、商业等五大功能区，是国际奥委会首次授权的奥林匹克文化综合性项目。
“一般情况下，地方政府对这种项目肯定要给予优惠政策，就像工业企业投资开发区一样。”对于不断出现的产业地产项目，一位房企负责人表示：随着中国城市化进程的深入，受到鼓励的产业地产开发模式有很大的发展空间。
今天的产业地产，已不再是工业园区的代名词。商业、休闲、体育和文化等众多产业链条都被地产商引入新区开发中来。而和以往单纯地在新区圈地造城相比，五花八门的产业地产项目更被业界看好。
引凤筑巢 新城建设推动引擎
“如果只有房子，没有产业概念，没有可持续的发展能力，没有税收，没有就业肯定不会成功的。”8月13日，在海南参加博鳌房地产论坛的首创置业董事长刘晓光在演讲中表示，首创竞争力是在于把同行技术和产业竞争力融合起来，“两个轮子互动”。
和奥特莱斯通力合作，是首创置地在地产开发领域的一次创新。2010年，该公司在北京、广东佛山、浙江湖州建设三个奥特莱斯项目。未来3年内，首创置业还将在全国5个主要区域建设5家奥特莱斯旗舰中心，走地产与产业相结合的住宅产业综合体道路。
以奥特莱斯为核心，首创正在各地实践着自己的新都市中心概念。尽管每个产业地产项目都有自己的盈利模式，但居住产品仍然是不可或缺的一部分。预计今年11月，房山首创奥特莱斯项目的住宅部分“芭蕾雨·悦都”即将面市销售。
“住宅实现快速周转、现金回收，而商业则通过持有，保证将来稳定增值。”有业内人士评价首创的奥特莱斯模式为“引凤筑巢”，是地产综合开发的一次提升。
在北京，无论是门头沟的妙峰山，还是房山区的长阳镇、南沟镇，这些原本缺乏地段和土地价值的区域，因为产业体的进入而焕发生机。而随着近年来地产开发不断远离城市核心区的外围扩张，以及热点城市的崛起，产业地产也被寄予厚望。
“像海南这样的新兴市场，需要高附加值的产业作为推动力。”三亚中体万通奥林匹克置业公司总经理庄东辉这样对《地产NEWHOUSE》说道。“除了政府，开发商也可以做这些事情。”尽管不便公布项目的更多细节，但他表示未来奥林匹克湾将拥有一批高水准运动场馆，并定期承办国际赛事。“打造国际旅游岛不仅要靠自然资源，还要有文化氛围来吸引游客。”
另一方面，一个好的产业地产项目也是实现土地价值最大化的有效手段。
曾在深圳和东莞打造庞大观澜湖高尔夫休闲产业群的骏豪集团进驻海南，打造备受瞩目的“海口·观澜湖”项目。这一投资达300亿的项目集运动、赛事、娱乐、商务、居住等为一体，建成后将拥有世界最大的高尔夫球会。
更重要的是，该项目是建在火山熔岩地区之上。原本布满黑色火山岩、缺乏生机的土地，如今拥有高尔夫球场、五星级酒店、湿地、湖泊等景致。从2010年起，海口观澜湖将连续举办世界职业名人邀请赛和高尔夫世界杯等活动，曾经的火山岩地，即将成为海南旅游休闲的新地标。
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催生置业新机遇
房地产商看好产业地产，而对于买方市场而言这是极具诱惑力的置业机会。即便当前楼市调控压力重重，拥有洼地效应的产业地产项目无疑具备更好的价值保障和升值前景。
2002年，彼时还属于京城较偏的四方桥区域迎来了旅游地产商华侨城集团。区域内除了寥寥数个楼盘外，在人气和生活配套上都较为缺乏。从建设伊始，华侨城就以“旅游+地产”惯用的开发模式运作项目，建设欢乐谷主题公园。
华侨城的到来，不仅是朝阳区1.5平方公里文化创意产业示范区的开端，还更多承担了一个新的城市功能区角色。欢乐谷主题公园的落成，极大提升了东四环区域的人气环境质量，并随之带动周边旅游、酒店、娱乐、零售等服务性行业的发展。
随后数年，伴随着北京城市建设发展以及欢乐谷的聚合效应，四方区已经成为一个繁华的核心区。而当2005年华侨城住宅首次开盘时，6000元/平方米的均价和当时北四环8000元/平方米左右的价格还有不小差距。而现在，华侨城均价已经逼近30000元/平方米，升值速度可见一斑。
如今，类似于华侨城的开发模式出现在越来越多的城市和区域。“如果以发展的眼光看，有产业支撑的新城地产项目很有潜力。”一位知名房产投资者向记者透露，自己正在考察几个有大型产业项目的区域。“这种项目不仅自身具备很大的产业价值，同时也能推动所在区域的发展。”
在这位投资者看来，无论是北京房山的长阳半岛，还是海南的亚龙湾、海棠湾，都属于较为稳健的发展区域。“很多高房价地区是缺乏产业支撑的。当前投资房产还是要以稳为主。如果购买力不足以在城市核心区置业，那么不妨考虑下产业地产项目。”
但这是否意味着所有产业地产项目都值得购买，该人士也特别强调：从他近期考察的项目来看，有打着产业旗号但却旨在卖房的项目，也有的项目定位过于理想化。这些都需要买家自己去仔细审视和推敲，不能盲目相信开发商的宣传。“这种地产项目的价值在于引入的产业未来能够独立运作，形成可观的经济收入和就业，而不仅是一个规模稍大的配套。”
更高的考验
置业者能否享受产业地产项目的利好，开发商扮演着最为关键的角色。从目前出现的众多产业地产项目来看，既有华侨城、观澜湖这样产业与地产开发一手包办的模式，也有多家企业联手，各司其职的开发方式。而无论怎样的模式，对于开发商而言都是更高的挑战。
“我们做传统地产开发，卖完住宅就走，最多是增加些商业配套自持。但如今以产业地产的模式打造新都市的概念，要从可持续发展的角度考虑项目的定位。”一位正在运作大型产业地产项目的开发商告诉记者，这需要付出比以往更大的努力。
首先，产业地产项目体量巨大，在长达数年的开发周期内，要投入动辄几百、上千亿的资金。这就要求开发商不仅要有强大的实力，以及丰富的融资渠道，并非任何企业都能承受得起。而且产业地产项目开发周期长，要连续投入数年才能实现盈利。
与此同时，产业地产需要开发商具备极高的开发能力。一个成功的产业地产项目，要形成物业与产业间的相互融合。住宅等项目要紧紧地结合产业核心，从设计到施工等众多环节都需要与产业主题相得益彰。
此外，开发商的管理能力也至关重要。目前产业地产项目的运营大多由开发商统一管理。以首创奥特莱斯为例，首创置业既要管理未来进驻项目的国际品牌，又要与奥特莱斯国际公司衔接。其复杂程度要远远超过传统的自持商业体。
尽管运作产业地产项目要求极高，但投身于此的房企大多信心十足。不过在业内人士看来，开发商的实力和背景固然重要，但决定一个项目成败的关键还在于理念与定位。
“房地产的开发要适应国家的经济转型，商业地产也好，产业地产也好，都需要能够贴近经济转型和老百姓的需要。”在日前一场关于产业地产发展趋势的论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一就表示，各地的新区开发、旧城改造催生了大量的新兴产业区，产业地产发展前景广阔。“但房地产的主战场还是住宅，产业地产领域有很多的课题需要研究”。
