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商品房按揭合同纠纷案件的审理

花匠小妙招
2025-01-05 09:08

　　近几年来，随着我国住房分配货币化、住房商品化和社会化的住房制度改革的稳步推进，商品房按揭制度受到开发商、购房者和银行等各方面的极大欢迎，并在实践中得到了广泛的运用，因而该类纠纷案件也越来越多地起诉到法院。作为新类型的房地产案件，法院在审理过程中遇到不少新问题，亟待研究解决。　　

　　一、商品房按揭的法律性质

　　按揭一词是香港学者对英文Mortgage的汉译(粤语音译)。按揭是英美法系中物的担保的一项基本制度，系指债务人或第三人将标的物的所有权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期得到清偿的担保形式，其本质上与大陆法系中的让与担保制度相同。事先转让财产的所有权是英美法系中按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的最大区别。

　　我国内地的现行法律中尚未使用按揭这一概念，但这一概念在实践中已得到了广泛的运用。我国目前实践中存在的按揭主要包括现楼按揭和楼花按揭两种。现楼按揭的法律关系的性质实为抵押，理论界和实务界对此争议不大。但对于楼花按揭的性质，则存在几种不同的观点。第一种观点认为，楼花按揭属于权利质押。主要理由是楼花预售合同中的预购人在与银行签订按揭合同时，向银行提供的贷款担保标的不是楼花所有权而是对开发商享有的债权，根据物权法定原则，楼花按揭明显不属于不动产抵押的法定范围，而更符合权利质押的特征。第二种观点认为，楼花按揭属于不动产抵押。主要理由是无论从按揭的设定目的还是从法律效力方面，楼宇按揭与抵押是基本相同的，并未超出抵押的范畴。第三种观点认为，楼花按揭属于准抵押。主要理由是楼花按揭中的按揭人是以其在预售商品房合同中的全部权益作为抵押，即以权利为抵押标的而成立的抵押，有别于以现存的实物作为抵押标的的抵押，故应属于准抵押。第四种观点则认为，商品房按揭(包括楼花按揭与现楼按揭)属于让与担保。主要理由是在楼花按揭中，按揭人须将其对楼花的全部权益转让与银行，在现楼按揭中，按揭人须将其房屋的所有权转让与银行。

　　笔者认为，我国内地的商品房按揭，无论是楼花按揭还是现楼按揭，购房者在将所购的楼花或房屋作为向按揭银行贷款的担保物时，虽然要将房产买卖合同和房地产证交付按揭银行执管，但并不需将该楼花或房屋登记在按揭银行的名下，楼花或房屋的所有权并未转移给按揭银行，不符合英美法系和我国香港特别行政区按揭制度的基本特征。可见，我国内地在使用按揭这一概念时，其内涵与英美法系中和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与担保制度是不同的。在现楼按揭中，购房者将所购房屋作为抵押物向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行可以处理该房屋的价款优先受偿，其处理方式可以是折价、拍卖或变卖，如果事前与开发商签订了回购条款的，还可以要求开发商回购，因此，现楼按揭属于典型的不动产抵押。在楼花按揭中，购房者其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保基本相同，而且，一旦购房者取得房屋所有权后，权利抵押即可转变为不动产抵押。因此，我国内地的按揭本质上仍为抵押。

　　二、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系

　　在商品房按揭纠纷中，一般主要存在四个基本合同关系，即购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系、购房者与按揭银行之间的以商品房楼花或现楼为抵押物的抵押合同关系、开发商与按揭银行之间以保证、回购等具体条款加以确定的保证合同关系。在这四个合同相互之间的关系中，理论界和实践部门对于抵押合同、保证合同是借款合同的从合同没有争议，存在争议的是借款合同是否为购房合同的从合同。有种观点认为，借款合同是购房合同的从合同，不具有独立性，因购房合同的变更、消灭而变更、消灭。笔者认为，这种观点值得商榷。根据民法基本原理，凡不以他种合同的存在为前提即不受其制约而能独立存在的合同，称为主合同。反之，必须以他种合同的存在为前提，自身不能独立存在的合同，叫作从合同。虽然借款合同与购房合同存在密切的联系，借款合同中的物的担保的标的物与购房合同的标的物具有同一性，按揭贷款的款项也用于支付购房合同的价款，但是，借款合同并不以购房合同的存在为前提，其不是购房合同的从合同。首先，借款合同不因购房合同的消灭而消灭。根据合同法第九十一条的规定，合同的权利义务关系因合同债务已经按照约定履行而终止。在购房者依约支付首期房款并委托按揭银行将其所贷款项支付给开发商，开发商按照合同约定履行交楼并为购房者办理房地产权证等合同义务以后，购房合同的权利义务归于消灭。但借款合同却并不因此而消灭，其可独立存在到二三十年后购房者(借款人)还清贷款时才消灭。其次，购房合同的无效、可撤销并不必然导致借款合同无效、可撤销。银行与购房者之间的借款合同只要不具有合同法规定的合同无效、可撤销情形，法院便不能以购房合同的无效、可撤销为由而认定借款合同无效或予以撤销。购房合同的无效、可撤销只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不因此导致银行依法向购房者发放贷款行为的无效、可撤销。实践中银行在购房合同被认定无效、可撤销或解除后，往往要求解除借款合同，主要考虑的是购房者的资信状况。从理论上说，即使购房合同存在瑕疵，导致抵押担保不能实现，但如购房者资信并未下降或提供其他担保，银行认为不影响资金安全，其也不会必然要求解除借款合同。因此，购房合同与借款合同不是主从合同，它们是有一定联系但又相互独立的合同。

　　三、购房者要求解除购房合同时银行的诉讼地位问题

　　司法实践中对于按揭纠纷中的诉讼主体问题争议较大的是，在购房者起诉开发商要求确认房屋买卖合同无效或解除合同并退还购房款本息时，法院是否应追加按揭银行为第三人参加诉讼。有种观点认为，在此种情形下，按揭银行属于无独立请求权的第三人，法院应追加按揭银行参加诉讼，如果法院判决解除购房合同或认定购房合同无效，则由开发商直接将购房者所欠按揭银行本息退还给按揭银行，其余的购房款则返还给购房者。笔者认为，这种做法固然可以一并解决按揭纠纷中开发商、购房者、按揭银行三方之间的四种法律关系，但将按揭银行列为无独立请求权第三人既与现行法律规定不符，也缺乏民事诉讼理论依据。根据民事诉讼法第五十六条、最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第65条的规定，有独立请求权的第三人与无独立请求权的第三人的区别，在于该第三人对于当事人双方的诉讼标的是否有独立请求权。有独立请求权的第三人有权向法院提出诉讼请求和事实理由，成为当事人。而无独立请求权第三人可以申请参加诉讼，也可以由法院通知参加诉讼，其只有在法院判决其承担民事责任时才有权提出上诉，且其在一审中无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。民事诉讼理论通说认为，无独立请求权第三人参加诉讼，是参加到当事人一方进行诉讼，与所参加的当事人一方有法律上的利害关系，案件处理结果涉及他的合法权益，因此他在诉讼中一般是通过支持一方的主张，反对另一方的主张，来维护自己的合法权益。而有独立请求权第三人在诉讼中的地位相当于原告，以本诉中的原告和被告作为被告。他既不同意本诉中原告的主张，也不同意本诉中被告的主张，实际上他是为了维护自己的合法权益，以独立的实体权利人的资格，向法院提起了一个新的诉讼。在按揭纠纷中，当购房者起诉开发商，要求确认房屋买卖合同无效或解除合同，并退还购房本金利息时，按揭银行对于开发商与购房者之间的诉讼标的房屋或楼花享有独立的请求权，因为购房者已将该诉讼标的抵押给按揭银行，按揭银行对于该标的物享有优先受偿权，其对该标的可以主张独立的请求权。因此，在此种情形下，按揭银行属于有独立请求权的第三人，是否参加诉讼，应由其自行决定，法院不能强行追加其参加诉讼。