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市场研究||2024年长沙房地产市场分析

花匠小妙招
2025-03-07 10:45

2024年长沙房地产市场持续低位走势。长沙楼市新政频出，取消限购、下调房贷利率、公积金首付比例的下调等，政策主基调持续“宽松”，止跌回稳成为当下及未来一段时间房地产市场的关键词。

一、2024年长沙房地产政策分析

1、1月26日，长沙市住房公积金管理委员会发布了《关于明确2024年个贷倍数的通知》，长沙市缴存职工（含省直分中心）可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的14倍计算。

2、4月18日，长沙市住房和城乡建设局印发《关于支持居民购买改善住房的通知》，即日起全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠；购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度；不再审查购房者资格条件，限购政策取消。

3、4月19日，长沙市住房公积金管理委员会印发《关于调整我市新建商品房住房公积金最高贷款额度的通知》，明确职工在长沙市购买新建商品房申请住房公积金贷款的，其最高贷款额度提高至80万元，生育三孩的职工家庭住房公积金最高贷款额度提高至90万元。

4、5月17日，长沙住房公积金管理中心、湖南省直单位住房公积金管理中心均明确，自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。

5、6月4日，长沙市房屋交易管理中心发布了《关于鼓励房地产开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺服务指引的通知》，鼓励开发企业自愿实施“购房无理由退定”承诺，在销售现场公示无理由退定协议，在收到退定申请后七个工作日内退还定金。

6、7月2日，长沙出台《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

7、8月23日，长沙市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，明确居民家庭在拟购新房的区县(市)无住房的，可按首套住房认定，办理商业性个人住房贷款;在长沙市域范围内既有住房贷款已结清的，支持金融机构自行确定首付款比例和利率。

8、11月14日，长沙市住房和城乡建设局发布《关于进一步明确我市房地产交易相关政策的通知》，明确长沙市商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。

9、11月18日，长沙市住房公积金管理委员会印发《关于调整住房公积金贷款政策的通知》，明确职工家庭购买首套或者第二套改善性自住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例统一调整为20%。组合贷款首付比例同步调整。自2024年11月25日起施行。

二、长沙房地产市场状况

（一）住宅市场

1、普通住宅市场

2024年内五区普通住宅供应总量471万㎡，成交总量420万㎡，成交均价14,093元/㎡，较2023年下降约3%。

2024年长沙内五区普通住宅供应量较2023年下降33.1%，成交量较2023年下降38.6%，供求总量均为2006年以来年度最低量。

根据中指研究院发布的2024年12月“百城价格指数”显示，长沙市（市内六区+三市县）新建住宅均价为9,664元/平方米，环比上涨0.64%，涨幅入百城榜第五。且全年楼市在12月迎来一波热潮，12月8日上午开盘的绿城玉海棠和晚上开盘的嘉信洋湖锦玉，因楼盘认筹数量超开盘货量的1.5倍，分别组织了公证摇号选房。究其双盘热销的原因，“零公摊”项目是一个主要影响因素。

2、住宅大平层市场

自2021年开始，长沙市面上大平层产品的成交量和楼盘数迅速攀升，至2023年达到顶峰。根据世联行市场知识中心数据显示，2024上半年长沙内五区建面高于180㎡的住宅大平层，拿证面积64万㎡，同比下降30%；成交面积72万㎡，同比下降8%，成交均价17,954元/㎡。

另据克尔瑞数据，随着市场分化的加剧，2024年长沙大平层市场将大户型改为“小面积/控总价”等“瘦身”策略，180㎡以上的大平层新盘鲜有亮相，消化的主要是存量，143-160㎡的中平层时代来临。长沙润府C地块户型面积从211㎡调整为158㎡；保利梅溪天珺A区主推143㎡户型，减少185㎡户型；鑫远融泽府二期调规降面积、改成毛坯销售，单价降至9字头。

3、内五区热点楼盘

据湖南中原研究院数据显示，2024年长沙内五区成交套数楼盘排名前五的有长沙北中心保利时代、中海寰宇天下、中建桃李九章等。

2024年长沙市内五区热力楼盘排行榜前五名

热销榜长沙北中心保利时代项目正位于地铁1号线“鹅羊山”地铁口、配套清湘第二小学（已开学）、九年制长郡双语（主体已封顶）。中海寰宇天下项目距离1号线中信广场站/尚双塘站、长株潭城轨先锋站约800米，5号线南延线果子园站（规划）也在项目楼下，配建九年一贯制师大附中双语树人学校（已开学）。中建桃李九章配套湘郡培粹“一校两址”新校区。长沙瑞府引入“湘郡培粹”教育品牌、双地铁。长沙润府配套9年制师大附中双语学校北校区。从上述热销楼盘可以看出长沙热点楼盘的卖点是学区、便利交通。

4、二手房市场

长沙市住建局发布，2024年长沙全市房屋交易总量超过2,000万㎡，超额完成年初确定的1,800万㎡的年度目标。其中二手房成交狂飙，市场格外火热，全年成交面积778万㎡，为新房的两倍，同比上涨66%，而且年末（11月14日）还解除了长达7年的限售政策，进一步刺激二手房市场迎来“翘尾”效应。

从各个区域小区的房价来看，从2024年年中至年底内五区二手房整体均价跌幅约5%。曾经的热门板块梅溪湖，跌幅较大的合能璞丽、旭辉御府、和泓梅溪四季、惠天然梅岭国际、梅溪青秀等楼盘相比2023年均价下降了5,000+，城北片区的湘江世纪城、北辰三角洲两个大盘2024年价格跌幅也超20%。

（二）公寓市场

7月2日新政《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》可以看出，长沙目前公寓库存过大，去化困难。从2019年主城区公寓库存461万㎡，去化周期36个月，到2023年底，主城区公寓库存降至405万㎡，去化周期飙升至106个月。新政策明确将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，现有的公寓大平层项目将成为市场上的主要供应来源。

2024年长沙市内五区商务公寓成交套数排名前三的有位于雨花区的绿地长沙城际空间站（成交套数1,115套）、位于湘江新区的中建梅溪湖中心（成交套数667套）、位于雨花区的卓越伊景苑（成交套数199套）。

近几年长沙公寓市场销售周期持续攀升，低价入市、降价“跑量”现象明显。7字头8字头不断出现，偏远地方的3字头4字头，打起了价格战，原价15,000左右的跌了一半只有8,000+。即使大幅降价，公寓的成交量依然低迷，市场供过于求的问题凸显。

（三）商业市场

2024年长沙大型购物中心层出不穷，长沙万象城、观沙岭招商花园城、保利时光汇等，为长沙优质零售市场带来44.7万㎡的新增供应，推动市场总存量升至356.2万㎡。在商业市场繁荣发展的背后，市场压力不容忽视。近十年，长沙商业产品供应总量超1,623万㎡。供应量在2014年达到顶峰后，跳台式下行，2023年供应不足40万㎡。销售均价呈现震荡行情，成交价格重回2016年市场水准。

根据戴德梁行研究部数据显示，2024年长沙新开店铺数量同比增长26.6%，年度净吸纳量约42.0万㎡，同比增长46.2%。部分购物中心由于客流和销售额下降，商场租金下降，且非核心商圈新增供应的入市使得全市首层平均租金水平结构性下行，下降至每月300-330元/㎡。

（四）办公市场

2024年长沙甲级写字楼市场活跃度放缓，全年净吸纳量3.7万㎡，同比下降62.1%。

从办公租赁情况看，长沙甲级写字楼的主要租赁需求者仍然是电信、媒体和科技、专业服务业和金融业，占总成交面积约77.2%，且主要集中在五一商务区、芙蓉中路商务区和滨江新城。受整体宏观环境影响，写字楼租赁市场空置率攀升，租赁价格下行速度增快。根据市场调查，五一商务区与芙蓉中路商务区办公楼甲级写字楼月租金约50-70元/㎡，非甲级写字楼月租金约30-45元/㎡；滨江新城甲级写字楼月租金约50-75元/㎡（上述租金均为不含税单价）。

三、总结与展望

2024年，普通住宅新房市场供应端规模放缓，供应、成交总量持续下跌，随着年末热门项目的入市，长沙楼市信心也在稳步回归。二手房以价换量，迎来成交狂飙。公寓市场暂停新的公寓等类住宅项目规划审批，完成现有公寓房产销售是主要目标。商业、办公市场需求萎靡，价格“大跳水”。

综上所述，2024年长沙市房地产市场在政策支持和市场调整的双重作用下，呈现出复杂多变的态势。展望2025年，积极的经济提振政策及房地产市场环境的不断优化，长沙房地产市场有望保持稳中有进的发展态势。

（国策长沙分公司曾思宇）

（转自：国策评估）