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葡萄园营销攻略.ppt

花匠小妙招
2025-06-23 17:04

葡萄园国际自在城 PUTAO TOWN 项目整体营销全攻略国房蓝海前言结束了新世纪的第一个十年,各行各业、仁人志土都在摩拳擦掌地准备迎接2011年带来的机遇与挑战,宏基也不例外 2011年对宏基人来讲是至关重要的一年: 从小盘量开发到一举进入大体量推进从多层建筑形态转变为高层建筑群组团从商业的断续零散开发到一条线规划; 尊享的规模优勢在现今大盘林立的市场中逐渐被削弱次次楼市调控和银行政策调整席卷楼市; 新的环境、新的态势、新的目标,葡萄园真正迎来十年成长后最关键的战略年,突出重围、快速销售、华丽升级将会是我们共同的愿望国房蓝海营销代理国口■ 我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向国房蓝海地产机构 1、年度推盘量平衡资金,边际效应最大化的推盘量目标沟通 2、销售体量实现至少2个亿,力争3个亿的资金回笼 3、升级品牌举拔升宏基公司品牌,奠定葡萄园高端品牌国房蓝海关键问题梳理五个举足轻重的关键问题 ③葡萄园项目2011年度最佳推盘量多少? e采取怎样的开发顺序会收到最满意的效果 ③怎样达到2011年度至少2个亿的资金回笼目标? ③采取什么推广策略达到升级项目品牌和美誉度的效果? ③商业怎么考虑?如何提升带动整个项目的品质和销售速度? 国房蓝海宏观政策影响紧缩型货市政策及楼市调控手段(“限贷”、“限购“、“限价“政策) 继续在全国范围推广,存款准备金率上调,信贷规模缩小,银行管控严格,收缩客户量。荆门市各大银行均照国家规定严格执行各项政策,对于购房客户来说,影响较为直接的是:@无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其售房。②购买二套房,按揭需首付六成,贷款利率上浮10%。此举一定程度上抑制了非本市客户需求和本地需 2、武汉楼市为省内风向标,目前成交量已收缩过半,但价格尚未降,如果一直维持量缩,则部分开发商会启动降价,虽然不会直接影响荆门楼市价格,但一定程度上会导致客户观望情绪和负面舆论效应,需要提前有准备。蓝海观点∶继国家新调控和各地限购政策出台以来,房地产市场环境不可测因素增强建议优先入市,尽早实现量的释放。国房蓝海荆门中观市场环境 G 通过对人均GDP发展水平情况来看,可以对荆 i门房地产市场做如下界定荆门房地产处于启动加速发展阶段需求特征以基本需求为主 1行业表现为超速发展,为此本项目的总体开发量的扩容有充足的市场基础及保障人均GDP与房地产发展关系启动阶段快速发展阶段人均GDP(美元)|800~3000 生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主超速发平稳发展,以质量为主慢发展发展特征单纯数三型以数三为主,数呈与质呈并数三与质呈并重综合发展型国房蓝海荆门中观市场环境判门市城市总体规划修改可行性分析图城市格局目前荆门市基本形成了南北双城、新老城区结合的城市格局。发展方向重点向南,适当向东悲城市规划的利好和城市建设使掇刀区具备了充分的吸纳力和发展潜力。门也规对计完成城市南拓将使城南板块(掇刀区)将成为热点板块,但对于本案而言,虽属掇刀但实际的地理区位更按近东宝,更需增强南部竞争,充分进行市场分流国房蓝海荆门2011年度商品房供应量预估按照荆门市历年来商品房新增供应量(特指获批预售的面积)来看,200年新增供应量较多,面2010 年增长平稳。(2009年涨幅44%得益于2008年楼市 60〓新增供应量菱靡的反弹)。综合考虑荆门市场新増预售商品房增长情况、土地 050 供应情况和周边市区情况,预计201本市新增商品房供应量将达到115万m 2010 据统计数据显示,本市商品房存盘量仍有97万叫我年份 0820092010 司认为2011年商品房供应量主要来自于2009年成交供应量士地面积,大面积的商晶房供应量将集中爆发于新获北预售面积 2012年(主要由2010年土地成交面积贡献)。数据来源与荆门]市房地产信忠网 2011年供应量预估商品房新增量(115万方)+现有存盘量(97万方)=212万方即使数据略有出入,我们认为2011年度市场总供应量在200万方以上。 9 国房蓝海荆门2011年度商品房去化量预■ 估预估:2011年荆门城区销售面积将达到110-130万方。荆门房地产在经过2008年近乎100%的成交量下挫之后,2009年的销售情况报复性反弹,各类物业成交面积增幅均超过 100%,2010年总成交数据137万方,筛 1 除后城区预估销售去化面积100万方左销告面积右,较去年涨幅达到20% 增长率 2011年增长率定不会出现10年的大幅增长局面,我司预计按照10%-20%的增长率计