要想在货币地位上追赶美元，我们最核心的任务是什么？从实体经济的硬指标来看，我国的工业产值已是美国的两倍，发电量也达到了他们的2.3倍。
然而，美元在全球贸易结算和跨境投资中仍占据着70%至80%的绝对份额，其霸主地位难以撼动。究其根本，原因在于美国几乎将所有类型的资产都完成了“金融化”。
无论是医院、学校、公路、铁路等公共基础设施，还是住宅、酒店、商场等不动产，甚至是音乐和电影的版权，都能被打包成基础设施REITs、房地产信托或年金类金融产品。
这种金融化有何妙处？我们可以打个比方：同样是一把能“揽瓷器活”的金刚钻。如果它没有实现金融化，就只能依靠埋头苦干，一点点将价值赚回来，其价格仅仅反映了工具本身的使用价值，因此估值较低。
而一旦实现金融化，它就能将未来承揽所有瓷器活的潜在收入，全部折现并体现在当前的价格中，自然能卖出高价，形成可观的“金融溢价”。
回顾过往：两轮增长背后的金融化逻辑
回顾国内过去两轮经济高速增长期，我们会发现它们都与特定资产的金融化进程紧密相关。
第一轮（2008-2018年）：通过“基建+地产”的模式，完成了对土地资源的金融化。第二轮（2015-2020年）：互联网巨头们试图对各类实体零售进行金融化改造。2015至2016年间，阿里先后入股了银泰百货、苏宁电器、肯德基、必胜客和大润发。紧接着在2016至2017年，腾讯也与沃尔玛、万达商场及永辉超市达成合作。这些操作的模式大同小异：先通过补贴将用户吸引到统一的APP上，再以此打通实体与互联网的壁垒。当原本分散的市场被少数巨头整合后，它们便能升级行业规则，利用数据算法驱动资金与人力，实现财富的自动化创造。
这便是“科技赋能的金融化”。不过受疫情等因素影响，这一进程在2021至2023年间被迫中断，阿里、腾讯也陆续出售了部分实业资产。
展望未来：商业地产的金融化新浪潮
进入2025年，随着地产链条逐渐降温，国产AI与机器人技术初露锋芒，我国经济重心已彻底转向科技创新与提振内需。为了吸纳更多社会资金共同做大蛋糕，第三轮金融化浪潮已呼之欲出。
去年10月底，商业不动产投资信托基金（REITs）正式推出，试点范围覆盖商场、写字楼、酒店、购物中心乃至连锁店。这意味着，这些依靠租金收益的房地产项目，终于可以在证券市场公开发行，通过金融化快速吸纳社会资金。
这一举措的影响有多大？据统计，截至去年底，全国办公楼总价值约15万亿，商场与购物中心10万亿，商铺与连锁店8.5万亿，酒店与服务式公寓3.5万亿，其他类型商业地产6万亿，总计高达43万亿。
需要强调的是，这43万亿的估值是在无法金融化的前提下测算的，其房价对租金的倍数仅为12至15倍，存在严重低估。
若参考金融化后的估值水平——例如北京东单的东方广场，其2011年在香港上市时，房价对租金的倍数高达23.5倍——那么内地商业地产的总价值有望从43万亿飙升到60至70万亿。
机遇与挑战：内卷与通胀下的金融化之路
这也解释了为何几乎在同一时间，博裕资本会以130亿美元的超高估值，收购正被瑞幸、库迪等低价策略围剿的星巴克中国业务。
其背后逻辑，很可能是想对一二线城市的7000多家门店进行智能化、数字化改造，让星巴克咖啡厅摇身一变，成为人工智能重要的线下用户入口之一。
然而，过去两年国内物价水平持续低迷，消费者普遍追求低价，导致传统行业陷入“内卷”，这对金融化浪潮构成了巨大阻力。
以阿里、京东、美团在本地生活赛道的竞争为例，本应是技术、效率和算法的比拼，但当消费者都只图便宜时，任何策略都不如“低价”有效。其结果不仅是金融化进程放缓，还让整个行业陷入了过度内卷的争议漩涡。
不过，转机或许正在出现。随着今年美伊冲突爆发，国际油价快速飙升，甲醇、乙烯、化肥、塑料等各类石化产品也随之水涨船高。
这很可能推动国内物价和租金水平重回上涨通道，从而为实体零售和商业地产的全面金融化创造更有利的条件。
所以，一切才刚刚开始。
