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天津楼市三国杀：金茂、格调、中海谁领风骚？

花匠小妙招
2024-11-02 02:54

腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联

如果你不想让秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

八天时间很快，七天时间很长。贝壳新房双节期间破了1000？按照贝壳的市场份额看天津新房很有可能的成绩是2000出头，但愿硬的时间再久一点；中海又进新梅江了，洞庭路以东的金江里地块，算上之前城投拿的那块新梅江23号地，各位观众老爷别着急，新梅江内战2.0版即将上演；瑞府最近整了一波促销， 104的一般楼层365万就能下来还送个车位，不得不说性价比还得看瑞府，但是随着上月底一期交付，二手房和新房同室操戈虽迟到但；一代神盘太阳城即将落下帷幕，这个穿越楼市牛熊周期的超级大盘即将暂时退出历史舞台，接下来河东新房的门槛将会落到84平的雍祥园身上...

总而言之言而总之这个十一地产圈没有大新闻，不过有三个盘最近的集体亮相贝爷倒是挺感兴趣，那就是和平的美古花园、河西的体北金茂府、南开的中海峰境，好家伙这就是一场天津楼市三国杀啊。

曹老板的大魏妥妥是美古花园，统领中原大地的大魏在地盘上拥有绝对话语权，雄踞和平腹地的美古花园同样可以傲视群雄。

刘氏集团可以看做成体北金茂府，同时坐拥西川和荆襄九郡的蜀国实力不容小觑，金茂府区位同理，而且以德服人（河西）在道义也与曹老板宁教我负天下人（和平）不同，风评较好，当然这很大原因是演义是蜀国后人所著。

至于占据江东六郡孙氏家族可以看做南开峰境，这里的绝对不是坊间戏称的江东鼠辈，重视农业开发，大力发展水利建设、水师天下无敌的东吴绝对是三国历史上不可忽视的一股势力，这与南开峰境的处境有些不谋而合。

大魏：格调美古花园

为什么把美古花园比作拥百万之众、挟天子以令诸侯的大魏，而不是体北金茂和南开峰境，究其原因还是地理位置，和平区的住宅用地，单是这条在天津楼市就已经相当能打了，无论对手的地点是谁，产品做出来花来都不好使，有质疑的声音可以想想去年的和平之门。关于美古花园贝爷之前在天津这个区，领涨了全球的房价？一篇提到过，包括但不限于户配、受众、与购买逻辑，这个不再赘述了，这次主要详聊一下四季度首开的2号楼的户型！

首开的2号楼为3梯6户设计，28*6共计168套，26年底精装交付，值得注意的是55平的一室仅出现在2号楼，有且只有56套，客厅开间3.1米，卧室开间2.9米，空间很局促，两个小亮点是客厅的S墙设计，和4平米左右的空调赠送面积。还是那句话，55平的这个户型卖的是低总价，首开抢破头是板上钉钉。

75平的两室户型客厅开间做到了3.5米，在这个总面积段尚可，但主卧开间尺寸只有2.9米，舒适感不足，两室的布局适合陪读家庭。

100平的边户三室采用了动静分区的功能性布局，客厅开间在这个面积段较小，同样是3.5米，主卧开间达到了3.2米，舒适性中规中矩。总之2号楼的三个户型在这个项目属于刚需：没有独立玄关设计，餐厅的摆放很尴尬。

高层还有一个115的户型（2梯4户的边户），采用了两室夹厅的三开间布局，属于刚改入门户型，有独立玄关设计，厨房、餐厅、客厅做到了一体化，客厅开间3.8米，主卧开间3.3米，次卧开间3米，舒适性较一般，同样有4.4平米左右的空调室外机赠送。

依仗着得天独厚的位置优势美古花园，确实要比其余两个项目领先了半个身位。但犹如大魏后期的内部问题一样，美古花园稍显不足是战线拉的过长，三栋高层的定位有一部分还是依仗学区房的红利，生育率逐年减少是格调需要谨慎的，毕竟和平的住宅新房价格并不是大多数来津求学客群所能承受的。

蜀汉：体北金茂府

刘备在公元214年占据益州，此时的刘氏集团实现了华丽的转身：从益州可入汉中，龚长安进行北伐，从南郡则可以攻下游直捣东吴腹地，至此，成为了和曹操孙权可以匹敌的一方诸侯。

西川等到了它的雄主，而体西也在今年终于等到了它的归宿。5月29日，金茂以59.1亿，楼面价26393元/㎡竞得今年的地王-津西体（挂）2023-003号地块。不了解这个地块的消费者可能会认为这个项目就是河西快速路板块，与中医药板块中环的地理位置不可相提并论，非也非也，曾几何时这里也是老一辈天津人趋之若鹜的黄金地段，人气极高。

76年大地震后，政府组织灾后重建，将体北开辟为新的住宅区之一，79年开始建设，83年第一批居民入住，当时极为稀缺的双气、花园都出现在体北13个区内，对，彼时的体北居住区是以数字位代号，而当时的配套也是首屈一指：河西区第一家麦当劳正是体北9区对面的麦当劳，8区的喻园花园则承载了很多老体北人记忆。

现如今再看体北的地理位置，无论是生活配套还是自然资源，西临奥城、鲁能、水上；东临文化中心、万象城，沿紫金山路向北可达和平。这些地标建筑单拿出哪个都可以称得上天津的名片。

来看金茂对于这块地给出的答案，来说几点确定的：

1、项目共计28栋住宅，高层、小高共计25幢，类洋房3幢，主力户型为128/143/169/189，洋房面积236，高层、小高全部为2T2户，无连廊设计，洋房1梯1户，只有33户，项目共计1309户。

2、项目外立面在天津楼市实现了突破。采用了南方豪宅那种公建化设计，采用大面积的玻璃幕墙，整体视觉效果非常现代，同时销售口径每户都配备了外跨开放式阳台。

3、金茂项目占地约10.82万㎡；住宅总建筑面积约20.41万㎡。这个项目是真正意义上的改善盘、无论是地块的景观面积，户均面积，项目内部的自带湖景、还是下沉广场、业主会所的配备，够的上纯改善标准。

4、根据网络流出来户型图去看，整体户型均采用的是客厅大开间，两（三）室夹厅的三（四）开间布局，客厅开间6.4-7米。主卧开间3.3-5米，妥妥的纯改善户型，均配有独立玄关、外跨式开放式阳台。此外，189的小高客厅有导台，洋房客厅带有6.6米的挑空空间均是亮点。

5、现阶段体北金茂府已开始排卡，前200户有1%的优惠，首开楼座为5#7#8#13#15#16#，高层均价5.5，小高5.8，其中16#总价最低；洋房1600-2000万每套。至于首开，买得起这里房子的客群应该真不是在乎这1%的优惠，这跟买玛莎拉蒂送5元代金券一个道理，这个项目的房子跟这个城市99%的购房人都没关系，只有买与不买，没有先买或后买的思维。

从金茂现在给出的答卷来看，还不错，纯改善的户均面积和定位再加上金茂最擅长的科技住宅打造和物业水平，豪宅二字体北金茂府当之无愧。只是，说两个小担忧，一个是700多万的起步价会不会高估天津投标人群的购买力了，毕竟这是一共1300户的大体量项目，未来表现值得持续关注，另一个是开放式阳台在北方地区的接受程度和日后实际使用问题，有创造性的点子和遐想空间是开发商给的，但具体功能性的实操还得购房人自己去摸索。如若这两点没有打消市场的顾虑，蜀国的命运或许像水镜先生评价卧龙一样：虽得其主，不得其时。

东吴：中海南开峰镜

最后来看南开中医药地块，虽然地块面积相较体西地块缩减了将近一倍，同时在地里位置上也弱于内环和平，但结合区位总建筑面积将近12万平米放眼南开也属于近些年极为稀缺的大面积供地。这就好比东吴虽然在陆战比不了曹魏的虎豹骑和蜀国的白毦精兵，但江东子弟在水军领域同样堪称无敌般存在。

6.27日第二次土拍中海以31亿底价，折合楼面地价为25963元/㎡摘得此地块，这次中海给出的答案是旗下顶级序列峰境系，产品序列与老梅的峰镜梅江如出一辙，值得一提的是其楼面价，要知道很多时候项目是否畅销全靠同行衬托，列举几个现在南开改善项目的楼面价：金地阅千峯楼面价56095元/平方米，绿城凤起悦鸣楼面价35857元/平方米，旭辉铂悦融御楼面价30082元/平方米，南开誉山院楼面价28000元/平方米。由此，中医药地块价格合适与否一看便知！南开改善客群有福音了！先说价格：高层5万起，小高5.8万起，洋房6.5万起。

中医院地块面积约为5.3万平，共计14栋住宅，其中东西两侧是5栋21-26层的高层，2梯4户带连廊，中户104边户125；4栋17层小高2梯2户，均为143平，5栋7-8层洋房一梯二户，120-175平。值得一提的是现在南开峰镜已经开盘，具体楼座为2#、3#、和5#。

与体北金茂府最大的不同是这个项目配置了5栋高层产品，成功降低了项目的总价门槛，高层整体出房率为73%。105平的中户属于现在100平三室的主流户型，功能性三室布局，无独立玄关，开门见厅，客厅开间3.5米稍显局促，主卧和次卧开间开间分别为3.1米和3米，整个南向面宽不足10米；125边户客厅开间3.8米，主卧和次卧分别为3.2和3米，整体南向面宽刚刚够10米，在这个面积段居住舒适感很局促，这两个户型改善定位肯定是达不到了，在刚改中也只能算入门户型，但胜在价格在南开新房中算的上“亲民”。

熟悉中海户型的客群一眼就能看出，143的小高产品为中海标志性改善户型，河西的天空之境、时光之境，红桥的中海云麓公馆均采用该户型，6.4米的宽厅符合当下潮流，主卧3.6米的开间提供了舒适性，对于这个户型没有什么好赘述的，南开的改善客群如果想体验一把河西天空之境主力户型的话该户型是不二选择，同时小高及洋房产品提供两个车位打包出售。

120和175的洋房产品在户型设计上同样略显创新度不足，前者客厅开间4.2米后者5.9米在各自的总面积段中规中矩，3.6米和4米的主卧尺寸可以满足舒适性需求，其中175的产品做出了四室空间，宽厅、餐厅没有问题，餐厅位置甚至可以摆出来圆桌，但北向的两间卧室均不足10平米，多少有些鸡肋，后期可以打通变成大三室，但无奈是精装交付。最后，洋房最惊艳的是同样配备了外跨阳台赠送面积，与金茂有别的是它采用的是奇偶错层布局，同时也仅是主卧次卧阳台赠送，并不带客厅。

从当下户型角度去看相比金茂，中海给人的感觉仍然是以稳为主，远没有金茂来的惊艳，但放在南开单独区位去看竞品项目，产品力算的上第一梯队，同时胜在拿地价合适，南开峰镜的入门价格属于地缘性客户蹦蹦脚可达到的，在性价比方面强于金茂。可以断定：南开峰境的高层、小高产品不愁卖，但2栋175面积的洋房在针对高阶改善客群上明显吸引力堪忧。

三分归晋？

三个盘各有优势，在各自区域甚至全市来说都属于当时名将的行列，格调的稀缺、金茂的产品、以及中海的稳健在当下形成了三足鼎立的态势。最近有个朋友问我，近几年的新房是不是因为房企流动性不足产品很一般？贝爷听后直呼内行！诚然，无论是产品的创新程度还是交付水平近几年可谓是乏善可陈，除了项目自带的地点优势，能讲故事的真的不多。但从这三个项目中贝爷似乎又看到了一丝希望：天津楼市发展到今天终于开始卷产品了，当然现在只是利用了规则的开放程度，尚属于低端局。接下来，房地产发展进程中新产品宏观数据与购房人微观感受之间“温差”调节才是重头戏！

这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代，你说呢。