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小区物业管理：如何提升'微环境“档次

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2024-11-08 10:42

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小区物业管理：如何提升"微环境“档次

开封日报 2013-01-21 09:53

核心提示

物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，与人们的日常生活息息相关。但在现实中，业主和物业管理公司的矛盾普遍存在。物业管理难在何处？对此，记者进行了走访调查。我们相信，随着我市各项措施的出台，市民素质的提高，物业服务必将走进千家万户，市民的幸福指数定会越来越高。

小区盼望有个“好管家”

1月14日上午，记者来到行宫角附近的桦亮小区，小区道路两边不时可以看见垃圾，车辆毫无次序地停在并不宽敞的道路上。走进楼内，在每层电梯入口处均有摆放的乱七八糟的物件。

据小区住户介绍，该小区建成于2000年，现有住户70多户。“刚入住时，小区干净整洁，住着非常舒适。现在，根本没法跟以前比。”小区住户孔女士说，当初，她之所以购买这个小区的房子，除了位置好外，物业管理到位是也她看重的原因。有物业公司管理期间，小区每天有人打扫，电梯、楼梯及楼梯扶手也有专人负责清洁。每层电梯入口处都有三四个垃圾桶，户与户之间也摆放有垃圾桶，以便住户随时丢弃废弃物。

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“原先的物业公司是开发商联系的，有些业主不缴纳物业管理费，开发商就垫上了。物业管理费缴纳率低及小区太小两个原因导致物业公司严重亏损，开发商撤离后，物业公司也撤出小区了。”孔女士遗憾地说，此后，因为种种原因，一直没有物业公司愿进驻该小区。因是老旧小区，没有物业公司，小区也没有垃圾桶，住户就把垃圾丢到自家楼下，等着清洁工人来运，一看就觉得脏、乱、差。此外，小区内的停车、绿化等问题也无专人管理。

据了解，自物业公司撤离后，该小区曾有楼长和热心业主管理过，但每次都因各种原因无法继续。现在，只有睢大妈负责小区水电费的收缴工作。“我年龄大了，也没那么多精力管太多事，希望小区能早日引入物业管理。”提起小区目前的管理，67岁的睢大妈满脸无奈，“管理好小区需要大家齐心协力，希望有物业公司进入小区，每位业主也应及时缴纳物业管理费。”

随后，记者采访了小区内其他一些住户，大多数住户都向记者诉说了无物业管理给日常生活带来的不便。不过大家、最直接的心愿，还是盼望小区能够早日引入物业管理。一位老先生说：“大家都在小区生活，低头不见抬头见的，谁都希望有个好的物业公司来管理好环境，我们也能住得舒心些、和睦些。”据了解，行宫角社区也曾多次组织该小区业主开会，商议小区管理问题，但每次均因业主参与人数少而难以达成一致意见。

据了解，在成本连年上涨、物业管理服务费不变的情况下，物业服务企业经营压力与日俱增。有的物业服务企业因入不敷出退出在管小区，直接影响了广大业主和物业使用人的正常生活和社会稳定。有些物业服务企业为降低成本，采取减员或降低服务标准等措施，导致服务水平下降，引起矛盾和纠纷。与此同时，部分业主的物业服务消费观念不正确。有些业主存在攀比心理，看到别人不缴纳物业管理费，觉得自己缴了吃亏，所以也恶意拖欠或不缴纳物业管理费。还有部分业主遇到一些问题，如房屋质量问题、邻里纠纷等，就把这些矛盾转嫁到物业公司头上，拒缴物业管理费。这些现象导致物业管理费收不上来，以致物业公司服务质量下降，从而陷入物业公司服务质量下降，物业管理费更难收的恶性循环。

物康平家园

业服务水平有待提高

一方面，没有物业管理的小区急盼引入物业管理，另一方面，有物业管理的小区又对物业服务企业意见颇多。近日，记者随机采访了10位市民，有6位市民对小区物业存在看法：管理不到位，有随意性；小区内乱停车，绿地被破坏；小区内乱搭乱建无人管；保安都是些“老弱”人士等。“这样的小区如何住得舒坦？”市民刘明志说。

截至去年，在我市物业服务企业中，仅有1家一级资质企业，4家二级资质企业，与其他地市相比差距很大。现阶段，物业服务企业整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力低。由于我市物业管理发展比较缓慢，广大市民对物业认识不高，全市物业覆盖率仅为30℅，其中，老旧小区物业覆盖率不到12℅，物业管理死角较多、空当较大。

“当前，我市物业服务业主要受对物业服务的认识、市场经济发展程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素影响，其发展与经济发达地区、沿海城市、大城市相比严重滞后、推进缓慢。”市物业管理中心主任张宁宇认为，我市物业服务行业仍处于初级发展阶段。

为加强物业管理水平，提升城市品位，加大行业监管力度，规范企业经营行为，2012年，该中心历时两个多月，先后对全市110多家物业经营公司管理情况和住宅小区物业管理现状进行拉网式摸底调查。

物业服务企业管理不规范是我市物业服务企业中存在的一个重要问题。据张宁宇介绍，在他们的调研过程中，有业主代表和业主委员会反映物业服务企业存在随意进入、退出小区现象，日益暴露出的停车难题无法解决，小区设施设备配置不全、房屋质量等问题也比较突出。“老小区、开放式小区和规模小的小区物业问题更加突出，有些是物业服务企业服务质量问题，有些是开发商遗留问题，但有些是业主对小区物业服务工作认识不足造成的矛盾。”张宁宇分析说，物业服务企业也因与业主的矛盾而叫苦不迭。有物业服务企业反映物业服务存在收费标准低、收费难以及招工难等问题已经困扰企业正常运作。这些使业主与物业服务企业的矛盾形成恶性循环，犹如“滚雪球”般越来越大。

从对物业服务的认识上看，业主已逐步感受到物业服务提供的舒适环境，但是尚未形成“花钱买服务”的现代市场经济消费观念，造成对物业服务企业的服务要求化和相关责任的无限化。在物业服务过程中存在业主随便找理由拒缴物业管理费，物业收费普遍较难，物业服务企业负担过重，不能提供更好服务，甚至影响正常运营等情况。

一些开发商出于自身开发楼盘需要而开办了物业公司，如开元、未来、建业大宏、龙成等，他们的管理团队专业性强、管理水平相对较高，所以这些公司服务标准高，管理新建小区、近10年的老小区都基础设施较好、小区环境整洁、花草树木长势良好。目前，总体来看，物业服务企业专业人才不足现象突出，复合型人才少；初级管理人员多，中高级管理人才少，尤其是能担任小区主任或部门经理以上职务的人才更少，这些都直接影响到物业服务行业的可持续发展。

业主自治尽心又尽责

物业公司留下一纸通知就离开了，小区居民该如何应对这种情况？2007年11月，管理康平家园的物业公司离开后，该小区居民成立的业主委员会担起重任，他们用大家缴纳的“物业管理费”，雇了几名工作人员，把小区管理得井井有条。

1月15日10时，记者来到康平家园，在小区内转了一圈后看到：院内道路被打扫得干干净净，车辆停放有序，楼道里也没被贴小广告。“我们小区共有950户居民，2000年开始入住，也算是老小区了。物业公司撤离后，我们就把钱缴到了业主委员会，小区的各方面管理一点儿也不比原来差。”小区居民刘先生告诉记者，“大家都是熟人，相互比较容易沟通，他们经常开会，及时告诉我们物业管理费的使用情况。”记者随后来到小区业主委员会办公室，业主委员会副主任杨继焕说起话来很干练：“物业公司走之前，我们就成立了业主委员会，当时只是负责反映业主的诉求，不插手管理方面的工作。”实行自治后，小区的安保、卫生、设施维护等各项工作很快步入正轨。

据杨继焕介绍，该小区业委会共有委员5人，这5人为物业自治管理付出了很多心血。业委会负责小区重大事务的决策，小区平时的管理工作由其他人员负责，管理人员都是小区业主，负责夜间巡逻、水电维修、财务管理等工作。为了方便工作，小区保安人员与委员都配备了对讲机。

为了保证小区的安全，2011年1月，该小区投入10多万元，安装了覆盖小区的监控设施，这10多万元资金是业主委员会多方筹措解决的，没让业主拿一分钱。小区内的草坪每年需要修剪三四次，仅此项费用一次就要花费几千元。为了节省开支，他们专门买来割草机，亲自修剪小区内的草坪。去年虫害多，他们就买来农药，6点多就起床打药，抑制了虫害蔓延。“对业委会来说，收的钱够用就行。”业主委员会主任李玉环说，“该花的钱必须花，不该花的钱一分不花，恰到好处最重要。”

据了解，该小区实行自治后，物业管理费的收费标准为：2009年是12元/月，2010年~2012年是16元/月，在征求业主意见后，今年的收费标准提高到20元/月。李玉环说，正是因为业委会的宗旨是服务业主而不是赚钱，所以小区的物业管理费才很低。业主缴纳的费用，一部分为服务人员发工资，一部分用于维修设施、购置设备以及缴纳水电费等。

为了保证小区财务公开、透明，业主委员会做了很多工作。李玉环拿出一个账本和一叠收据。记者在账本上看到，住户所缴物业管理费都以表格形式详细列出，各种支出（如工作人员工资、水电费、购买工具费用等）也一一列出。李玉环告诉记者，小区过去一年的收入主要有：业主缴纳的物业管理费以及物业用房出租的租金；支出主要用在设施维修、绿化维护、门卫与保洁员的工资等。记者在小区宣传栏上看到了2012年物业收支情况公示，各项支出列的明明白白。此外，监控值班记录、楼长会议签到表、物业调整收费统计表等各项内容也记得清清楚楚，一目了然。

物业自治全靠人心齐。业委会接管物业后，小区环境得到了很好改善，曾经锈迹斑斑的小区大门被重新刷过，灯杆也被改造维修，在两个大门上方还安装了大棚。杨继焕说：“业委会解决问题相对物业公司来说更加容易沟通。都是小区的业主，我们管的是自己的家，会尽心尽责的管好。物业与业主之间的对立关系消失了。业主的物业管理费缴纳率在90%以上。”值得高兴的是，现在小区内的暖气安装工程正在进行，李玉环和杨继焕表示，小区关系能够这么和谐，业主们对他们的支持是最重要的原因。

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