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上周末的大头条无疑是柴静，她主导拍摄的《穹顶之下》引起全社会对于环保激烈讨论，对于商业地产从业者来说，不能免俗的要问：我们可以做些什么？
我们也先来看一个数据。2014年，深圳零售商业行业协会（下简称零售协会）调查了深圳5家区域性购物中心的用电量数据，平均每平方米的年用电量为262 度，电费占平均租金收益的4.33%。做一下数据对比，以美国第二大购物中心运营商GGP公司2007年公布的年报统计数据为例，其在美国各州拥有220 多家购物中心，大多为区域性或跨区域性购物中心。这些购物中心平均每平方米年平均用电量106.5度，电费占到租金收益的2.64%。被调查的深圳购物中心的用电量，是美国GGP公司购物中心用电量的2.46倍。
柴静在《穹顶之下》提出三个问题，雾霾到底是什么？从哪里来？我们应该怎么办？购物中心巨大的电耗，无疑是雾霾来源的“幕后推手”之一，推行绿色建筑是商业地产从业者此时、此刻、此地、此身必须要做的事情。
2015年2月11号，由RET睿意德、北京大学、威宁谢联合研究制作的中国首份绿色商业地产研究报告发布，该报告是三方历经一年的市场调查研究，先后对国内外建筑行业及国内主要地产开发企业、商业项目进行全面研究分析，并最终形成目前国内首个在绿色建筑与商业地产结合方面最具深度的详实报告。这份报告对“我们该怎么办”这一问题给出了具体答案。
绿色建筑是什么？
从2005年国内开始有第一个被认证的商业地产绿色建筑，绿色建筑这一概念便进入中国市场，并逐渐被开发商所接受。目前我国绿色建筑的认证标准主要有两个：
《绿色建筑评价标准》（以下简称GB）是中国评定绿色建筑的国家标准；
《Leadership in Energy and Environmental Design》（ 以下简称LEED）是世界范围内被广泛采用的标准，同时在美国部分州和一些国家也已被列为法定强制标准。
符合以上认证标准的绿色建筑相较于普通建筑，有哪些建筑上的增量成本呢？
GB在认证等级上分为一星、二星和三星，一星绿色建筑的增量成本已接近于零，由于中高档商场自身的高定位，各项硬件设施水平较高，容易达到一星认证的标准。目前我国绿色建筑一星标准的增量成本比较低且更易获得，未来一段时间内开发商将热衷于GB一星认证。
为达到不同认证等级，所采取的措施也各有不同。不同GB认证等级对此类高档商场造成的增量经济成本影响及采取的主要措施见下图：
LEED作为一个绿色建筑评价工具，针对不同项目类型LEED有不同的评价体系，目前国内商业项目在申报LEED认证时，最常申请的是体系为LEED-CS（商业建筑主体和外壳），因此以下数据基于LEED-CS评分体系要求对绿色商业建筑的增量成本进行研究分析。
随着中国经济的持续增长，以及各方对绿色环保的重视。近几年国家陆续推出了一系列相应法规，推动了绿色建筑的可持续发展，另外建筑行业设计及施工标准的提高，使LEED认证体系引起的增量经济成本也在逐渐降低。特别是对于国内一线城市，地处市中心的高档商场而言，相比以前更容易、或能以较低的增量经济成本获得LEED的认证。
不同LEED-CS的认证等级对此类高档商场造成的增量经济成本影响及采取的主要措施见下图：
总体而言，建筑增量成本呈不断下降趋势。原因在于，一方面绿色建筑市场规模变大且趋于成熟，绿色建筑材料供应量增多，供需关系开始有所改变，激烈的竞争使各类产品价格合理化，因而增量成本下降；另一方面，科技的进步使各类建筑绿色建筑所使用的技术开始普遍化，新兴技术的运用能有效减少绿色建筑过程中的成本。 推行绿色建筑有什么好处？
看一组数据：
商业地产绿色建筑平均节能量随星级提高而提高，从全国一线城市的绿色建筑项目来看，一星级项目因节能而节省的成本约为6元/平方米/年，二星级项目约为50元/平方米/年，三星级项目约为75元/平方米/年。
同时，认证的星级越高，平均节水量也越高。一星级项目因节水而节省的成本为0.1元/平方米/年，二星级项目为0.6元/平方米/年，三星级项目为0.7元/平方米年。
另外，各绿色商业建筑项目年排放二氧化碳排放减量也随星级提高而提高，能够减少污染以促进可持续发展。
采取增量成本较低的各项技术，具有明显节能效果。甚至个别的绿色建筑技术选择和应用，会对项目本身的经济效率带来极大的影响。设计单位和开发商对技术的应用和成本效益的了解，是未来决定商业地产绿色建筑经济效率性的重要因素。
在国外一些比较成熟的房地产市场上，绿色商业建筑在市场上有明显的商业经济增量价值，从绿色商业建筑的开发商到物业的使用者形成了一条经济利益价值链。而相对来说在国内，绿色商业建筑开发商或使用方能获得部分经济价值，但从开发商到使用方的经济价值循环输送并未产生，完整的绿色建筑价值链并未形成。
在这条经济利益价值链内，开发商打造绿色商业建筑的增量成本较低，同时通过更受欢迎的物业和较高的租金，带来实质效益。使用者能直接分享绿色商业建筑带来的经济利益。相比非绿色建筑的租户，员工生产力更高，产出的效益也更可观。
哪些开发商已经在做？ 在LEED已认证的购物中心和综合体绿色建筑开发商中，排名前十的开发商有一半为港资企业，瑞安集团、嘉里建设经过绿色建筑LEED认证的购物中心和综合体数量最多。在预认证项目中，港资开发商也占据了较大比重。这是由于：
首先，绿色建筑项目不仅能带来租金的提高，同时能为企业营造绿色环保的良好形象。绿色建筑项目作为多维度盈利产品，吸引众多港资企业进行LEED等国际绿色建筑标准认证。
其次，港资企业拥有一贯良好的环保意识以及丰富的绿色建筑理论知识和实践经验。如太古地产是HK-BEAK（香港建筑物环境评估方法）的创立者之一，并在施工上总结了一套环保拆卸技术以减少噪音，实现废物再利用。建立了环境、健康安全报告数据库用于总结在项目中的环保经验。
此外，香港社会有着适合绿色建筑发展的市场环境。香港本地成立了各类绿色建筑民间机构，吸纳开发商或个人成为会员，共同协作推动香港绿色建筑发展。如香港绿色建筑议会，是以承建商、物业发展商为主要会员的民间机构。这些民间机构不仅参与绿色建筑标准和战略的制定，同时也推进绿色建筑技术的优化改革，为香港绿色建筑发展提供良好支持。
全国经GB认证的商业地产绿色建筑数量为117个，其中万达集团获得GB认证的有84个，占比超过70%。万达集团要求从2010年之后所有的万达广场都需取得绿色建筑设计标识。
由于和住建部科技发展促进中心及清华大学城市规划设计研究院达成的协议，万达集团的绿色建筑多采用GB认证体系。同时加上不同城市针对GB绿色建筑认证标准出台经济激励政策，驱使万达更倾向于开发GB认证的商业地产绿色建筑项目。
业内观点
ARUP规划发展总监、北京大学城市规划与设计学院兼职教授 叶祖达 叶祖达教授指出，绿色商业建筑增量成本正呈不断下降趋势。原因主要有：首先，绿色建筑市场规模变大且趋于成熟，绿色建筑材料供应量增多，供需关系开始有所改变，激烈的竞争使各类产品价格合理化，因而增量成本下降；第二，科技的进步使各类建筑绿色建筑所使用的技术开始普遍化，新兴技术的运用能有效减少绿色建筑过程中的成本。
威宁谢大中华区域总经理 黎北熊
威宁谢大中华区域总经理黎北熊表示，其实做绿色建筑没有大家想象的这么昂贵。比如某栋绿色建筑双塔楼通过合理科学管理，其每平方米建筑成本仅比普通建筑增加了29元。比如，外资商业项目较为普遍的LEED金奖认证项目增量占建安成本由6%减少至仅2-3%，而入门级的认证项目增量成本更是几乎为零；此外，与写字楼项目对比，绿色商业项目的增量占建安成本比重仅为前者的五分之一。开发商应走出对绿色商业项目高成本的认知误区。
RET睿意德执行董事 张家鹏
一场绿色革命正在发生。即将实施的《建筑能耗标准》、新版《绿色建筑评价标准》都将进一步明确政策指导和对企业的激励、补贴机制，无疑将开启一个绿色建筑大规模投资开发的阶段。按照城镇新建建筑在2015年达到20%比重的绿色建筑标准、在2020年提高到50%比重的计划来看，可以预见的是，这个市场规模不会太小。张家鹏认为，人们对一件未知或者知之甚少的事情感到最恐惧的地方在于不知道该如何抉择。他们面对绿色建筑也是如此。事实上，绿色建筑开发成本并不高，带来的好处却显而易见。当购物中心遇见绿色建筑，更能彰显购物中心作为文化气质契合器、利他价值观宣扬的场所身份。
ARUP奥雅纳总工程师 黄维杰
ARUP 奥雅纳总工程师黄维杰认为，绿色推行能起到公众教育的作用。开发商在地块开工起便能给公众一个直观的绿色环保感受，传播绿色建筑对社会可持续发展的教育意义。在商业项目中，通过工程设计来降低室内PM2.5并不难，运行管理其实是关键。此外，商业项目的绿色系统实施需要对症下药，设计研究整体绿色节能方案更为重要，合适的方案才能真正提高效率，而绿色建筑也非单一技术实施即告完成的，需要技术整体的表现功能。
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