来源：凤凰网房产
一座城市的“地王”,往往在万众瞩目中诞生,在媒体聚光灯下成长。曾经“地王”是房企天然的“IP”,天生自带光环,在过去持续上涨的市场环境下,很多地王转年即可摇身一变,成为房企拿地前瞻性的佐证。然而伴随着楼市企稳,企业拿地愈发谨慎,“地王”对于房地产项目来说算不上一个好词。伴随“地王”称号而来的多半是“高土地成本”、“高房价”等。搜索引擎中输入“地王”,与之关联也多“生不逢时”“骑虎难下”“烂尾”等负面词汇。
项目的宣传资料中“地王”成为了敏感词,“地王”频出的时代成为过去式,理性化拿地成为房企主旋律。像2015年一年诞生13宗地王的情况,恐怕只能封存在历史的记忆中。地王时代已经过去,可地王上开发的项目,仍要面临市场的考验。高成本拿下的“面粉”,在平稳后的楼市该做出什么样的“面包”,成为拿过地王的房企不得不面对的难题。
己亥年开年,凤凰网房产将回访北京曾经的“地王”们,看看在全新的限竞房时代,这些地王还好吗?第一站,我们聚焦诞生在北京商品住宅历史楼面价第三位的首开保利常营地块之上的和锦薇棠。蛰伏三年,这个包含北京首个共有产权房的地王项目,是否如当日土地出让时那般抢手。
“地王”红利消亡 和锦薇棠销售遇冷
在2015年诸多地王中,朝阳区常营乡1201-602、603地块是个特别的存在。在该宗土地上产出了北京首个共有产权房项目锦都家园,开启了北京共有产权房时代。颇具讽刺意义的是该宗地上产出的另一个商品房项目和锦薇棠却见证了地王红利时代的消亡。
开盘三月左右,和锦薇棠的销售数据却不乐观。凤凰网房产以购房者的身份走访了该项目,据和锦薇棠售楼处销售人员介绍,自2018年11月开盘,项目已卖出了不到三分之一。而根据北京市住建委数据显示,和锦薇棠已取得预售证房源126套,全部都是可售状态。在和锦微棠项目现场,也没有出现热销项目常见的,贴满了红点的销控板。
如果2018年四季度前,这种高价盘没有网签的情况,还可以被解释为“限制网签”。但实际上,2018年年底,北京放宽了中高端市场网签限制,一些高价项目集中进行了网签,成交排行榜的前列,基本被高价盘承包。北京市住建委网站数据显示,2018年12月别墅成交838套,环比增加221套,成交额169.33亿元,是11月成交额的2.5倍。
和锦薇棠的销售不佳与目前北京楼市大环境高度有关,限竞房的集中上市和新房大幅上涨的供应量,让很多项目迎来的“最难”的一年,但项目自身的问题,也在另一个层面注定了它的遇冷。
面粉贵过面包 解套周边项目
2015年是北京土地市场“面粉贵过面包”的典型年份,产生了13宗堪称地王的地块。 从这一数据就可以看出来那一年抢地大战的激烈。
2015年11月12日,朝阳区常营乡1201-602、603地块出让,建设用地面积约4.2万平方米,建筑控制规模约为11.75万平方米。经过84轮的竞拍,保利、首开联合体才以33亿元总价配建3.6万平方米自住房面积的代价竞得。此外,地块内还要求配建建筑面积2.8万平方米的“限价商品住房”,销售限价为1.5万元/平方米。如此复杂的地块组合,也为和锦薇棠如今的销售困难埋下了伏笔。
地块一经成交,多名开发商就表示,这是在为周边地王项目解套。当时,恒大在2014年夺得的东坝地块,楼面价和成本价加一起约5.5万元/平方米,被认为销售起来已经非常有压力。常营地块归属商品房部分的成交楼面价就已经达到了6.7万元/平方米左右,创下北京历史楼面价的第三高。这一成交楼面价亦是超过了2015年9月保利、首开、龙湖联合体拿下的东坝地块(现为和光尘樾)。当时,周边二手房均价约4.2万元/平方米左右。
业内人士认为,按照市场预期,和锦薇棠需买到10万+才能有利可图。当时北京的很多楼盘,也以首开保利的常营地块为例,来佐证北京豪宅10万+时代的到来。但严格的政策调控,让售楼处里期待的10万+没有如期的出现,和锦薇棠也不能例外。经历近3年时间打磨,2018年10月27日,和锦薇棠取证价格约8.8万元/平方米。据售楼处销售人员表示,原本项目准备销售12万/平方米,但未能通过审批。
地块结构复杂 产品有短板 地王解套难
与同期其他“地王”项目相比,和锦薇棠则显得更加命途多舛。同为首开、保利参与的项目,和锦薇棠与位于东坝板块的和光尘樾一样,被列为保利发展北京的高端项目代表。不像和光尘樾,在东坝有多个高端住宅项目加持,共同烘托期豪宅居住区的氛围。和锦薇棠所在的常营黄渠板块,周边则多是空地、回迁房及经济适用房。
和锦薇棠拿地时,首开、保利联合体为成功拿地付出了配建3.6万平方米自住房的代价。2017年上半年,这部分自住房以锦都家园的名字入市接受申购。申购结束后,北京推出了共有产权房政策。经历了过渡期的锦都家园,成为了北京首个摇号的共有产权房。除共有产权房外,该地块还有限价房、商业、写字楼等配建。据项目销售人员透露,与其他项目不同,该地块上的住宅和锦薇棠和共有产权房、限价房、商业、写字楼将在2021年6月同期交付。
除了本身的配建项目,和锦薇棠周边的定福家园、常营民族家园等多是普宅。根据链家数据,和锦薇棠周边在售二手房均价约4.9万/平方米左右。8.8万/平方米的价格,对于和锦薇棠来说,在区域并不占优势。且扣除共有产权房、限竞房面积及其他用地等,和锦薇棠的商品住宅的建筑面积仅约2.73万平方米。想要凭借这一项目,提升整个常营地区的居住品质,不太现实。
从产品看,和锦薇棠属于保利北京的高端产品系“和锦”系,项目定位为国际化墅质社区,保利希望它可以成为保利北京又一个“现象级”作品。不过,和锦薇棠的地块条件,与其希望打造的目标仍有距离。
据项目销售人员介绍,和锦薇棠主要提供的是178-290平方米的叠拼别墅产品,总价在1600万元-2500万元之间,需要和车位进行捆绑销售,上叠捆绑两个车位,下叠捆绑一个,一个车位的价格在50万元左右。
上、中、下叠户型都有赠送面积,最主要的赠送就是每个户型的主卧,这部分面积是由下面一层的挑空分隔出来的。开发商会在工程验收后,替购房人隔好再交付。而目前很多限竞房都配备的私家庭院、地下娱乐、仓储空间,和锦薇棠则无法实现。
目前,和锦薇棠四栋叠拼别墅楼座已有一栋完成了外立面铺装,从外观看,很难判断出这是一个墅质社区。连销售在面对犹豫的购房人时,问出的问题也是,“是不是觉得不太像别墅?”
限竞房海量供应的2019,这个“不太像别墅”的曾经地王,会如何在市场中破局?凤凰网房产将持续关注。
