买房就像开盲盒？北京二手房价格的跌宕起伏
最近，“多了一扇窗户，就高出40万！”这句话在北京二手房交易圈里传得火热，也撩拨着无数买卖双方的心弦。
去年11月，满心欢喜准备换房的李浩，320万卖掉了位于海淀八里庄的一套“老破小”。可谁能想到，仅仅一个月后，同小区一套楼层差不多的52平房子，竟然以360万成交！
这40万的差价，就像一根刺扎在李浩心里，“多一扇窗户，就多卖40万，我心里真是太不平衡了！当时还觉得是中介没好好帮忙呢。”
在置换房屋的过程中，李浩对市场价格变化感受颇深。他看中的北四环板井、蓝靛厂片区，二手房价格有了微涨，尤其是好户型，涨幅更为明显。
2月初，他年前就相中的那套房，经过多轮讨价还价，最终以每平9.5万成交。而他的邻居，去年7月买同小区同户型，单价才9.4万，“听说春节前还有单价9.8万成交的呢，我这算运气好‘捡漏’了，业主估计房产多，急着变现才降价卖给我。但同小区其他同户型业主，根本就不松口降价。”
无独有偶，刘玲和白倩在看房过程中，也切实感受到了二手房价的起伏。刘玲原本是租客，春节前房东突然说不续租了，让她萌生了买房的念头。
虽说房东后来又改变主意续租了，但刘玲买房的想法愈发坚定，“我有家庭有孩子，一直租房总觉得不踏实。
这两年手头也攒了点钱，感觉是时候买房了。而且前两年房价降了不少，想想还挺庆幸没早买。”从春节前到现在，刘玲已经跑了顺义区后沙峪、昌平区天通苑和回龙观这几个区域，看了十几套房。
她发现，“后沙峪房价还算平稳，没什么大波动。可天通苑和回龙观，价格明显涨了。去年8、9月的时候，400万在回龙观还能买到三居室，现在跟中介一打听，根本找不到合适的户型了。
之前看的一套110平三居室，中高层，去年成交价大概360万，今年中介说同户型至少410万以上，就算跟业主面谈，估计也降不到360万了。”
刚新婚不久的白倩，也为自己的“上车”经历庆幸不已。从去年7月开始看房，短短三个月，她就在后沙峪买到了心仪的婚房。
“我买的是104平三居室，去年花了364万。现在同小区同户型的房子，成交价基本都在370万以上了。”
从官方数据来看，北京二手房价的变化也有迹可循。国家统计局数据显示，自去年10月起，北京二手房价已连续4个月环比上涨，1月环比涨幅为0.1% 。
2月份北京二手住宅网签量为11876套，环比下降4.8%，但同比增长87.6%。北京链家研究院分析师冷会解释，网签量和实际市场感受有差异，主要是因为网签数据有滞后性，节后市场情况预计会在3月数据中体现。
实际上，节后北京二手房市场恢复得还不错，2月中下旬，买卖双方都很积极，新增房客源量、带看量和成交量都比之前增加了，价格总体也比较稳定。
不过，要是看整体挂牌价，却并没有上涨。北京链家研究院院长高原直言，“基本没涨” ，不少中介也都这么认为。
58安居客研究院院长张波也表示，从安居客线上挂牌数据看，2月北京二手房价环比1月还有下降趋势。
虽然挂牌价和成交价不完全一致，但房东的议价空间确实变小了，“以价换量”的情况还在持续。
但北京不同区域的房价差异明显。从区域数据来看，朝阳、密云、石景山环比1月分别上涨1.06%、0.68%、2.47% ，而顺义、门头沟、平谷则分别下降1.32%、3.52%、1%。
张波分析，结合市场挂牌量变化，北京市场信心在慢慢恢复，房东挂牌意愿增强，虽然市场冷热不均，但涨价区域在扩大，预示着市场“止跌回稳”的可能性越来越大。
克而瑞的统计数据也显示，1月北京房价上涨小区占比已连续四个月增加，房价呈现结构性回暖，改善及高端房源成了市场信心修复的关键支撑。
这也和李浩、刘玲、白倩他们的购房需求相契合，他们关注或购买的都是100平以上的次新三居室。
可即便有涨价区域，从整体走势看，北京二手房价格仍处于下跌状态。中指院百城房价指数显示，2月一线城市二手住宅价格环比下跌0.20%，北京、深圳、上海环比跌幅都在0.1%-0.2%之间 ，北京2月二手房成交套数环比也下降了4.8%。
刘玲就碰到过降价的房子，“春节前我在后沙峪看的一套两居室，开始报价382万，后来降到350万，我因为想买三居就没继续谈。结果前几天中介说，那套房335万就成交了，比我预期的还低50万。”
对于买房砍价，白倩和李浩都有自己的心得。白倩分享经验：“砍价得心里有数，别轻易出价，而且得讲究策略，谁都不喜欢被人一味打压。
砍完一轮，说不定还能再砍。”李浩也笑着说：“心里虽然知道有些房子确实涨价了，但谈价的时候可不能露馅，得慢慢磨，我那套房的价格就是一点点砍下来的，中间还跨年了呢。”
国盛证券分析，目前正处于春节后成交环比上升阶段，在2024年9月以来的政策影响下，二手房成交表现可能会持续强于新房，预计今年二手房“小阳春”成交情况会比2024年好，但略逊于2023年。
面对起伏不定的房价，李浩无奈又期待地说：“谁也不敢保证能买到最低点，但也别当冤大头买在最高点，买个价格适中的就行。
买了房，心里就有了盼头。前几天去看房子装修，一家人还在附近吃了顿饭，畅想着以后入住的场景，感觉生活一下子有了奔头。要是一直没买，心里肯定空落落的。”
在这场房价涨跌的浪潮里，每个购房者都怀揣着自己的期待与无奈，在市场的变化中努力寻找着属于自己的“避风港”。
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