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原告衡阳市图**花园艺有限公司租赁合同纠纷判决书

花匠小妙招
2024-11-12 05:53

审理经过

原告衡**书馆（以下简称图书馆）与被告衡阳**有限公司（以下简称艾**公司）租赁合同纠纷一案，依法组成由审判员张**担任审判长，审判员王**、李**参加的合议庭，代理书记员张**担任记录，于2011年2月23日、2011年4月26日二次公开开庭进行了审理。原告图书馆委托代理人谭**、钱*，被告艾**公司委托代理人邓**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告图书馆诉称：2003年8月18日、2003年11月12日、2004年6月15日，图书馆与艾**公司签订了三份场租赁合同。合同签订后，图书馆依约向艾**公司交付了租赁场地。2008年11月由于政策原因，衡阳市政府要对图书馆进行维修，图书馆依法公告向艾**公司送达终止场地租赁合同通知，尽到了自己的全部责任，但艾**公司却不认真履行义务，经常拖欠租金，2008年6月、12月艾**公司法定代表人熊山屏及合伙人之一曾春*都认可拖欠租金达十五、十六万元之事。此后，经图书馆多次催收，艾**公司至今仍欠租金184720元。根据双方合同约定及法律规定，艾**公司拖欠租金应承担违约责任。即应支付违约金63000元，现提起诉讼，要求判决艾**公司支付租金184720元及利息21612.24元(从2008年12月计算到判决时止),并支付逾期付款违约金63000元,共计269332.24元;判决艾**公司承担本案全部诉讼费用。

被告辩称

被告艾**公司辩称，图书馆在合同未到期的情况下要求终止合同，要求搬迁，违背了合同约定，构成了违约，艾**公司享有同时履行抗辩权，可不支付租金，并要求图书馆赔偿相应损失。当时受自然灾害影响，根据公平原则应相应减免租金。图书馆没有依法艾**公司主张权利，起诉超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。

本院查明

经审理查明，本案基本事实如下：被告艾**公司由熊**、熊**、曾**合股成立，原名称为衡阳市**团总公司艾**鲜花设计中心。为租用图书馆临街门面和办公用房及空地，艾**公司与图书馆于2003年8月18日、2003年11月12日、2004年6月15日先后三次签订了三份场地租赁合同，其中2003年8月18日合同约定：艾**公司租赁图书馆先锋路与蒸阳南路交汇处临街门面24?3用于商业经营，先锋路49号图书馆办公楼东头三楼办公用房两间约6?3（含卫生间）；老书库西头平房厨房一间约1?3；老书库后院空坪约3?3用于摆花。租赁期限为2003年9月1日至2008年8月31日止，每月租金为15350元。2003年11月12日合同约定：图书馆提供先锋路49号市图书馆老书库三楼一层约22?3约艾**公司作办公使用，租赁期限为2003年11月1日至2008年10月31日止；2003年11月1日至2004年6月30日止每月租金为1100元，2004年7月1日至2008年10月31日止每月租金为1480元。2004年6月15日合同约定：图书馆提供先锋路49号图书馆阅览大楼一楼大厅及大门前房屋两间供艾**公司作商业经营，门前空坪及楼梯间供艾**公司免费使用。租赁期限为2004年8月8日至2009年8月7日止，每月租金为9000元。上述三份合同并约定在每月28日之前交清下月全部租金；如艾**公司违约，如擅自转让，另租他人或不按期、足额交租，须向图书馆支付违约金4万元、3000元、2万元；如果因政策调整等原因导致必须收回场地，或因其他不可抗力因素导致双方无法继续履行合同，则租金按实结算，押金退回，图书馆不承担艾**公司任何损失。合同签订后，图书馆按约向艾**公司交付了租赁场地。第一、二份合同租赁期限到期后，双方未续签合同，艾**公司仍继续使用租赁场地。2008年6月24日，艾**公司熊**向图书馆出具租金还款计划，约定同年6月底付款3万元，7月中旬付款3万元，8月份付清全部9万元。因图书馆属纯公益性的公共文化服务机构，2008年9月30日，衡阳市人民政府部署对图书馆进行全面维修改造，图书馆必须收回所有出租场地。2008年11月6日，图书馆组织了场地租赁单位负责人座谈会，下发了“关于终止场地租赁合同的通知”，要求租赁户在2008年11月20日前结清租金，12月8日17时前搬迁场地，艾**公司熊**签收了该通知。2008年11月26日图书馆向各租赁单位又下发了“关于退出租赁场地的紧急通知”，要求各租赁户务必于2008年12月20日下午5时之前退出租赁场地。艾**公司办公室主任王**签收了该通知。2008年12月15日图书馆向艾**公司送达“关于催缴租金和搬迁的函”，要求艾**公司结清所欠租金140600元并于2008年12月20日下午5时前退出租赁场地，艾**公司办公室王**签收了该函。2008年12月30日图书馆与艾**公司曾**商谈结清租金事宜，表明艾**公司所欠租金151090元，曾**在谈话笔录上签名。嗣后，艾**公司搬出租赁图书馆的场地。因租金未结清，双方以致酿成纠纷。

上述事实，依据双方当事人的庭审陈述及原告图书馆提供的三份租赁合同、衡阳市政府办公纪要、关于终止场地租赁合同的通知及座谈会签到表、关于退回租赁场地紧急通知及文件签收登记表、关于催缴租金和搬迁函、还款计划及关于艾**公司欠租谈话等证据，上述证据并经庭审质证，客观真实，本院均予以确认。

对于双方当事人争议的关于艾**公司退出租赁场地时间以及本案诉讼时效问题的事实，本院作如下评析意见：

原告图书馆认为艾**公司最后搬离租赁场地时间为2009年3月底。图书馆一直在催促艾**公司给付所欠租金，提起本案诉讼未超法定时效。为此，图书馆提供如下证据证明：

1、2008年11月6日出具的“关于终止场地租赁合同的通知”及“市图书馆场地租赁单位负责人座谈会签到表”，证明图书馆已履行通知义务及被告已收到的事实。

2、2008年11月26日出具的“关于退出租赁场地的紧急通知”及“文件签收登记表”，证明图书馆已履行通知义务及被告已收到的事实。

3、2008年12月15日出具的“关于催缴租金和搬迁的函”，证明图书馆要求艾**公司结清租金并搬出租赁场地的事实。

4、2009年2月13日出具的公告一份，证明图书馆要求各租赁户限期搬迁的事实。

5、艾**公司法定代表人熊山屏于2008年6月24日出具的“还款计划”一份，证明艾**公司公司认可拖欠租金及金额的事实。

6、图书馆出具的于2008年12月30日与曾春*“关于艾**公司欠租的谈话”笔录一份，证明艾**公司认可拖欠租金事实及图书馆再次限期结清租金的事实。

7、租金交纳情况表，证明艾**公司历年交纳租金情况及拖欠租金184720元的事实。

8、2011年2月28日电话录音，证明在2010年7月份图书馆和艾**公司商议过用绿化工程款来抵交租金，证明图书馆一直在积极追款的事实。

9、2010年艾**公司出具的绿化设计预算方案，证明双方当时抵租金的行为有实质性进展。

10、图书馆出具的工作会议记录三本，其中2009年2月25日、2月26日、4月9日、9月28日、2010年7月8日的会议记录，证明图书馆多次安排职工向艾**公司催款的事实。

11、图书馆法定代表人刘**工作日志一本，其中2009年3月7日、3月28日的记录，证明图书馆主管局领导与刘**有关搬迁谈话及搬迁时间，证明艾**公司搬迁的时间为2009年2月28日。

12、图书馆职工黄*、楼*书面证词二份，证明图书馆职工向艾**公司催缴租金的情况的事实。

被告艾**公司则认为其搬迁时间为2008年12月底，搬迁后，图书馆从未催款主张权利，图书馆提起诉讼已超过法定时效。对此，艾**公司提供如下证据证明：

1、2008年11月6日“终止租赁合同通知”一份，11月26日“退出租赁场地的紧急通知”一份，证明图书馆已经通知艾**公司搬出租赁场地的事实。

2、2008年11月15日“军队房地产租赁合同”一份及2011年1月18日衡阳**民武装部证明一份，证明艾**公司与人武部签订租赁合同以及2008年12月15日已经搬至该场地经营的事实。

3、证人王**证言，证明图书馆打过电话与其谈关于绿化的事实。

4、证人李**证言，证明其工作期间，从未见过图书馆来公司商谈过欠租金的事实。

5、证人何**证言，证明图书馆一直没有派人来公司催要租金的事实。

6、证人秦玉梅证言，证明图书馆一直没有派人来艾**公司催要过租金，王**在艾**公司有两年没上班。

对于图书馆提供的证据；艾**公司认为证据1-6、证据10-11的真实性无法确认，证据7因艾**公司有关租金凭证已遗失，无法核实租金数额；证据8来源不合法，且是第一次开庭后才录制，明显带有诱导性，不能证明其事实；证据9没有艾**公司的签名和盖章，无法证明是艾**公司出具的结算方案；证据12证人未出庭作证，证明内容也不属实，不能证明其事实。对于艾**公司提供的证据，图书馆认为证据1真实性无异议；证据2不真实，也不能证明艾**公司是2008年11月15日搬迁到该租赁场地；证据3证言与电话录音内容相互矛盾，是作伪证；证据4-6证人的工作范围与本案无关，也不真实。

对此，本院认为，图书馆提供的证据1-6均有艾**公司人员的签名，庭审质证中，艾**公司对该部分证据的真实性不予确认，但又未能提供相应证据反驳，应承担举证不能的后果。本院认为该部分证据客观真实，能证明图书馆积极催缴租金的态度；证据10-11，虽是图书馆单方制作的，但这些会议笔录和工作日志，跨越时间较长，内容繁杂且衔接，应当是真实的；证据12证人未到庭作证，只能结合其他证据进行参考。证据1-6与证据10-12，能相互印证图书馆在艾**公司搬迁前和搬迁后，对租金催缴的态度上是一致的，何况艾**公司所欠租金达十多万元之多，图书馆作为公益性的公共文化服务机构，也不可能放弃该租金的收缴；证据7艾**公司称租金凭证已遗失，无法核实租金数额，但又不愿意与图书馆重新结算，应视为对自己权利的放弃，本院应当确认图书馆核定的租金数额；证据8通话内容缺乏证明力，尚不能证明其目的，；证据8无艾**公司签名或盖章，不能证明是艾**公司出具的绿化方案。而艾**公司提供的证据1双方无异议，本院予以确认；证据2只能证明艾**公司与人武部签有租赁合同和使用该租赁场地，并不能证明艾**公司已从图书馆租赁场地搬离，何况2008年12月30日图书馆与曾**的谈话中还谈到艾**公司搬迁的问题；证据3-6只能证明证人作为艾**公司职员未见到图书馆催缴租金，并不能证明图书馆没有向艾**公司其他人员催款租金的事实。根据本院确认的上述证据，本院认定如下事实：艾**公司于2009年3月28日退出所租赁的图书馆场地，此后图书馆一直向艾**公司催缴租金，起诉未超过法定诉讼时效，至2009年3月28日止，艾**公司拖欠图书馆租金共计184720元。

本院认为

本院认为，原告图书馆与被告艾**公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，没有违反国家法律、政策强制性的规定，应当合法有效，受法律保护。图书馆按约定履行了交付租赁场地的义务，艾**公司应当按约定期限交清房屋租金。艾**公司拖欠租金不付，是造成本案纠纷的根本原因，应负本案全部责任。图书馆要求艾**公司支付房屋租金184720元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，图书馆要求艾**公司支付租金利息和承担违约金63000元的诉讼请求，本院认为在艾**公司起初拖欠租金时，图书馆并未采取相应措施予以制止，在一定程度上放任了艾**公司拖欠租金行为，对纠纷产生图书馆还是有一定过失，而且在合同履行期间图书馆就终止了合同，虽是因市政府规划，但毕竟对艾**公司的经营还是有一定影响。考虑本案实际情况，对图书馆要求艾**公司承担违约金63000元的诉讼请求，本院不予支持。但艾**公司退出租赁场地时应当按实结清房屋租金，因其未结清所欠房屋租金，就应从2009年3月28日退出租赁场地之日起承担所欠租金利息。至于被告艾**公司辩称图书馆起诉已超过诉讼时效的意见，因缺乏事实与理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、第一百三十四条第（七）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院》第二条的规定,判决如下:

裁判结果

一、被告衡阳市**有限公司在本判决生效之日起三日内，支付原告衡**书馆房屋租金184720元并承担逾期租金利息（从2009年3月29日起至实际履行之日止，按银行同期贷款利率计算）；

二、驳回原告衡**书馆的其他诉讼请求。

逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5350元，由被告衡阳**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二0一一年六月一日